กองทุนอสังหาริมทรัพย์ คืออะไร

กองทุนอสังหาริมทรัพย์ คืออะไร

5 ธ.ค. 2017
กองทุนอสังหาริมทรัพย์ คืออะไร / โดย ลงทุนแมน
เมื่อพูดถึงการลงทุน
หุ้น กองทุนรวม หรือแม้แต่ทองคำ มักจะเป็นคำแรกๆ ที่นักลงทุนโดยทั่วไปนึกถึง
ส่วนคำว่าการลงทุนใน "อสังหาริมทรัพย์" เช่น โรงแรม ศูนย์การค้า สนามบิน ฯลฯ นั้นอาจฟังดูเป็นเรื่องไกลตัวอยู่พอสมควรเนื่องจาก บางคนมักจะติดภาพว่าการลงทุนรูปแบบนี้นั้นใช้เงินทุนมาก จึงเป็นเรื่องของ "คนรวย" มากกว่า
แต่แท้จริงแล้วกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์นั้นสามารถเป็นช่องทางลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ประเภทต่างๆ ที่อาจให้ผลตอบแทนไม่แพ้ช่องทางอื่นๆ แถมใช้เงินไม่ได้มากมายอย่างที่คิด
วันนี้ลงทุนแมนจะพาไปทำความรู้จักกองทุนประเภทนี้ โดยจะมีการยกตัวอย่างง่ายๆ ประกอบเพื่อความเข้าใจ
ก่อนอื่นมาทำความรู้จักคำว่ากองทุนก่อน
หลักการพื้นฐานของกองทุนต่างๆ นั้นคือ
การนำเงินของนักลงทุนหลายๆ คนมารวมกันไว้เป็นก้อนใหญ่แล้วมอบหมายให้ “ผู้เชี่ยวชาญ” เช่นผู้จัดการกองทุน เข้ามาเป็นผู้บริหารเงินก้อนนี้ให้แลกกับค่าตอบแทนของผู้บริหารกองทุนนั้น
โดยแต่ละกองทุนก็จะมีนโยบายแตกต่างกันไป เช่นกองทุนลงทุนในหุ้น กองทุนตราสารหนี้ ลงทุนในหุ้นกู้หรือพันธบัตรเป็นต้น
กองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ก็เช่นเดียวกัน
ผู้จัดการกองทุน จะนำเงินที่ได้จากนักลงทุนหลายๆ คนไปลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ต่างๆ เช่น สนามบิน อาคาร หรือศูนย์การค้าต่างๆ แล้วบริหารอสังหาริมทรัพย์เหล่านั้นให้สร้างผลตอบแทนแก่นักลงทุนที่ถือหน่วยลงทุน ตามนโยบายที่ตกลงกัน
จะเห็นได้ว่า หลักการนั้นมีความคล้ายกันกับกองทุนรวมที่ลงทุนในตราสารหนี้ หรือหุ้นทั่วๆ ไป แต่จะแตกต่างกันในรายละเอียด และกฏเกณฑ์ต่างๆ เล็กน้อยเช่น
กองทุนรวมที่ลงทุนในหุ้นนั้นอาจจะจ่ายปันผลมาก น้อยหรือไม่จ่ายปันผลเลยก็ได้ แต่กองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์นั้น มักจะมีข้อกำหนดในการจ่ายปันผลเช่น กองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ต้องจ่ายปันผล 90% ของกำไรเป็นต้น
ข้อดีของกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์สำหรับนักลงทุนคือ
นักลงทุนที่สนใจลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ไม่ต้องใช้ต้นทุนมากเกินไป เช่นหากนาย A ต้องการลงทุนในอาคารพาณิชย์สักแห่งเพื่อเก็บค่าเช่า นาย A อาจจะใช้วิธีลงทุนในกองทุนที่ลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ที่ให้เช่า แทนที่จะต้องลงทุนก่อสร้าง ดูแล หรือแม้แต่หาคนเช่าเอง ซึ่งใช้ทั้งเวลาและเงินทุนมาก
และผลตอบแทนของกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์มักจะมีเสถียรภาพ และคาดการณ์ได้มากกว่าการลงทุนในหุ้นที่มีความไม่แน่นอนสูง
ในแง่ของผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์
ผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์นั้นนำสินทรัพย์มาระดมทุนเข้ากองทุนเพื่อนำเงินไปเป็นทุนในการลงทุนอื่นๆ ต่อไปได้ ตัวอย่างเช่น สายการบิน B ก่อสร้างสนามบินขึ้นเพื่อใช้งานกับเที่ยวบินของบริษัท แต่บริษัท B ต้องการใช้เงินเพื่อไปลงทุนต่อในโครงการอื่น บริษัท B จึงขายสนามบินนั้นเข้ากองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ในสัดส่วน 60% เพื่อถอนเงินต้นบางส่วนออกจากสนามบินมาเป็นทุนในการต่อยอดธุรกิจแทนที่จะต้องไปกู้เงินแล้วเสียดอกเบี้ยแพงๆ
นอกจากกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ที่กล่าวถึงแล้ว ยังมีกองทุนอีกประเภทที่กำลังเป็นที่นิยมคือกอง REIT ( Real Estate Investment Trust) หรือที่เรียกกันติดปากว่า ”กองรีท” นั้นมีหลักการคล้ายกับ กองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ แต่จะแตกต่างกันในเรื่องของกฏเกณฑ์และข้อกำหนดต่างๆ
อย่างไรก็ตามทุกการลงทุนล้วนมีความเสี่ยงเสมอ
เนื่องจากอสังหาริมทรัพย์นั้นไม่มีราคาตลาดแบบ Real time เช่นเดียวกับหุ้น ทำให้ราคาที่ใช้ในการลงทุนของกองทุนจำเป็นต้องใช้ราคาประเมินจากบริษัทประเมินต่างๆ ซึ่งหากสมมติฐานในการประเมิณผิดพลาดก็อาจก่อความเสียหายต่อผลตอบแทนได้
ตัวอย่างเช่น กองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ C ได้ตัดสินใจลงทุนในโครงการรถไฟฟ้าสายหนึ่งที่มีการประเมินว่าจะมีผู้ใช้บริการ 1 ล้านคนต่อวัน หากจำนวนผู้ใช้บริการไม่เป็นไปตามที่คาดการณ์ไว้ จะทำให้ผลตอบแทนที่ผู้ถือหน่วยลงทุนได้รับไม่เป็นไปตามที่คาดหวังเช่นกัน
นักลงทุนจึงควรศึกษาให้ดีว่ากองทุนที่เราจะไปลงทุนด้วยนั้นลงทุนในทรัพย์สินใด และการประเมินนั้นอยู่บนพื้นฐานความเป็นไปได้มากน้อยแค่ไหน ก่อนการลงทุน
ดังคำพูดอมตะที่ว่า การลงทุนมีความเสี่ยง ผู้ลงทุนควรศึกษาข้อมูลก่อนการตัดสินใจลงทุน..
----------------------
<ad> อยากติดตามข้อมูลกองทุน ต้องมีเรดาร์นำทิศทาง APP FundRadars ทำเรื่องกองทุนให้เป็นเรื่องง่าย โหลดฟรีที่ www.stockradars.co/getfund
----------------------
5 ธ.ค. 2017