ใบจองคืออะไร ?

ใบจองคืออะไร ?

13 เม.ย. 2022
[ประเด็นสำคัญ]
- ใบจองคือเอกสารยืนยันการจองซื้อบ้านหรือคอนโดมิเนียม ซึ่งจะออกให้เป็นการชั่วคราว ระหว่างรอเซ็นสัญญาจะซื้อจะขายกับทางโครงการ ผู้ถือใบจองสามารถส่งต่อกรรมสิทธิ์การจองดังกล่าวให้กับผู้อื่นและทำกำไรจากการขายใบจองได้อีกด้วย
ใบจอง คือเอกสารยืนยันการจองซื้อบ้านหรือคอนโดมิเนียม ซึ่งจะออกให้ก่อนในกรณีที่ทางโครงการยังไม่สามารถจัดทำสัญญาจะซื้อจะขายให้กับผู้จองซื้อได้ และค่าใบจองที่เราจ่ายไปโดยปกติแล้วจะถือเป็นส่วนหนึ่งของเงินดาวน์ ที่จะถูกหักออกหรือนำมาเป็นส่วนลดในภายหลัง
ในหลายกรณีใบจองจะมีความสำคัญ เนื่องจากการจะจัดทำสัญญาจะซื้อจะขายได้นั้น จำเป็นต้องผ่านการอนุมัติ Environmental Impact Assessment Report หรือ EIA ซึ่งเป็นรายงานการประเมินผลกระทบต่อสิ่งแวดล้อมและชุมชนก่อน ทำให้โครงการจำเป็นต้องออกใบจองเพื่อเป็นเอกสารยืนยันการจองให้กับเราเป็นการชั่วคราว
โดยหลังจากที่โครงการผ่านการอนุมัติ EIA แล้ว ถึงจะสามารถจัดทำสัญญาจะซื้อจะขายให้กับเราได้
โดยปกติแล้วการผ่อนดาวน์ก็จะเริ่มต้นหลังจากได้เซ็นสัญญาซื้อขายกัน
ทั้งนี้ ในการเซ็นสัญญาจะซื้อจะขายนั้น บางโครงการอาจจะต้องใช้ใบจองประกอบการเซ็นสัญญา เพื่อป้องกันการสวมสิทธิ์ในการซื้อบ้านหรือคอนโดมิเนียม
ในส่วนของการขายกรรมสิทธิ์การจองซื้อให้กับผู้อื่นนั้น
เราจะเรียกว่าการ “ขายใบจอง” ซึ่งผู้ขายจะทำการคิดราคาจากต้นทุนของใบจองที่ซื้อมา
รวมถึงค่าดำเนินการอื่น ๆ ที่ทางโครงการเรียกเก็บ บวกเพิ่มด้วยกำไรที่ผู้ขายใบจองต้องการ
แต่หากมีการผ่อนเงินดาวน์เกิดขึ้นแล้ว การขายกรรมสิทธิ์ดังกล่าวจะเรียกว่า “ขายดาวน์”
ซึ่งต้นทุนของการขายดาวน์ นอกจากค่าใบจองแล้ว ก็จะมีการบวกเงินดาวน์ที่ผู้ขายได้ชำระไปแล้วด้วย
ยกตัวอย่างเช่น
นาย A จองซื้อคอนโดมิเนียมแห่งหนึ่ง ซึ่งอยู่ในช่วงของการ Pre-Sale โดยมีค่าจอง 50,000 บาท โดยได้รับเอกสารเป็นใบจองซึ่งระบุยูนิตที่จองไว้ และต้องการกำไรจากการขายใบจองดังกล่าว 30,000 บาท
นาย A จึงต้องปล่อยขายใบจองนี้ในราคา 80,000 บาท
แต่หากนาย A ยังไม่สามารถขายใบจองดังกล่าวออกไปได้ และถึงช่วงเวลาของการผ่อนดาวน์
ซึ่งมีค่าใช้จ่ายอีกเดือนละ 8,000 บาทต่อเดือน นาย A ก็จะต้องบวกเพิ่มค่าผ่อนดาวน์ที่ได้จ่ายไปแล้วในราคาขายใบจองเข้าไปด้วย
ซึ่งยิ่งนาย A ขายดาวน์ช้าเท่าไร ก็จะยิ่งมีค่าใช้จ่ายเพิ่มขึ้นเท่านั้น และอาจส่งผลกับผู้ที่จะมาซื้อต่อจากนาย A เพราะต้องเพิ่มเป็นเงินก้อนใหญ่ขึ้นตามจำนวนค่าผ่อนดาวน์ที่ติดอยู่กับใบจองนั้น
อย่างไรก็ตาม การขายใบจองไม่ได้มีแต่จะได้กำไรเพียงอย่างเดียว
เนื่องจากหากนักลงทุนที่จองซื้อบ้านหรือคอนโดมิเนียม เพื่อการเก็งกำไรจากการขายใบจอง
แต่กลายเป็นว่าเมื่อใกล้ถึงกำหนดผ่อนดาวน์แล้ว แต่ก็ยังไม่สามารถขายใบจองดังกล่าวได้
ทำให้ผู้ถือใบจองบางส่วนเลือกที่จะยอมขายใบจองออกมาในราคาขาดทุน
หรือหากยอมขายขาดทุนแล้วก็ยังไม่สามารถขายได้ นักลงทุนเหล่านั้นอาจจะยอม “ทิ้งใบจอง” เพราะดีกว่าต้องมาเสียเงินเพิ่มเติมเพื่อผ่อนดาวน์ ซึ่งมูลค่ารวมแล้วอาจจะมากกว่าราคาของใบจองที่ลงทุนไปหลายเท่า
ซึ่งในกรณีที่ผู้ซื้อทิ้งใบจอง ทางเจ้าของโครงการสามารถที่จะยึดเงินค่าใบจองที่ชำระไปแล้ว อีกทั้งยังสามารถนำบ้านหรือคอนโดมิเนียมดังกล่าว มาประกาศขายใหม่ได้ทันที
© 2022 Longtunman. All rights reserved.