กองทุนรวมโครงสร้างพื้นฐาน อาจไม่ได้เป็น “เสือนอนกิน” อย่างที่คิด / โดย ลงทุนแมน

ถ้าเรามีอะพาร์ตเมนต์ให้เช่า และได้รับค่าเช่าอย่างสม่ำเสมอทุกเดือน เราก็มักจะเรียกการลงทุนแบบนี้ว่า “เสือนอนกิน”

การลงทุนในกองทุนรวมโครงสร้างพื้นฐาน หรือกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ ก็มีหลักการคล้ายกัน คือ เป็นสินทรัพย์ที่สามารถสร้างกระแสเงินสดให้แก่ผู้ลงทุนได้อย่างสม่ำเสมอ

ซึ่งบางกองทุน สามารถให้ผลตอบแทนเป็นเงินปันผลได้สูงถึง 6% ต่อปี แต่ในความเป็นเสือนอนกินนั้น ก็ยังมีความเสี่ยงหลายอย่างแฝงอยู่ด้วย ซึ่งจะมีอะไรบ้าง​ ?
ลงทุนแมนจะเล่าให้ฟัง

ทั้งกองทุนรวมโครงสร้างพื้นฐาน (IFF) และ ทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ (REIT) จะมีหลักการที่คล้ายกัน คือ การระดมทุนจากนักลงทุน เพื่อไปลงทุนในสินทรัพย์ที่สร้างรายได้อย่างสม่ำเสมอ

แตกต่างกันเพียงแค่ ประเภทของสินทรัพย์ที่เข้าไปลงทุน

- กองทุนรวมโครงสร้างพื้นฐาน (IFF) จะลงทุนในกิจการโครงสร้างพื้นฐาน ที่ช่วยสร้างการเติบโตให้เศรษฐกิจและประเทศได้ในระยะยาว เช่น เส้นใยแก้วนำแสง สำหรับอินเทอร์เน็ตบ้าน

- ทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ (REIT) จะลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ เช่น ศูนย์การค้า

โดยทั้ง 2 กองทุนนี้ จะมีรายได้จากค่าเช่า ที่คนอื่นมาเช่าสินทรัพย์ของกองทุนอีกที

หลังจากหักค่าใช้จ่ายต่าง ๆ ก็จะจ่าย​เป็นเงินปันผลให้กับผู้ถือหน่วยลงทุน ไม่ต่ำกว่า 90% ของกำไรสุทธิ

ด้วยโมเดลธุรกิจแบบนี้ ทำให้จุดเด่นของกองทุนทั้ง 2 ประเภทนี้ คือ รายได้และกำไรจะไม่ค่อยผันผวนนัก
จนเหมือนเป็นการลงทุนแบบใส่เงินลงไป เพื่อรอรับเงินปันผล

แต่การลงทุนใน IFF หรือ REIT นั้น ก็ใช่ว่าจะอุ่นใจได้เสมอไป เพราะนอกจากเราจะต้องดูที่สินทรัพย์ว่ามีคุณภาพดีหรือไม่แล้ว กองทุนประเภทนี้ ก็ยังมีความเสี่ยงอื่น ๆ อีกหลายอย่าง ดังนี้

1. ผลกระทบจากเศรษฐกิจ

ตัวอย่างเช่น ทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ (REIT) ที่ลงทุนในศูนย์การค้า, อาคารสำนักงาน หรือโรงแรม
ที่ในสถานการณ์ปกติ จะสามารถเก็บค่าเช่า และขึ้นค่าเช่าได้อย่างสม่ำเสมอ แต่เมื่อต้องเจอกับโรคระบาด กอง REIT ประเภทนี้ ก็จะได้รับผลกระทบโดยตรง

2. การรักษาคุณภาพของสินทรัพย์

แม้ว่าในกองทุน จะมีสินทรัพย์ที่มีคุณภาพดีอยู่แล้ว แต่การรักษาคุณภาพของสินทรัพย์ รวมถึงอายุสัญญาของสินทรัพย์ ก็ส่งผลต่อความสม่ำเสมอของรายได้ด้วย

ยกตัวอย่างกรณีของ “CPNREIT” ซึ่งเป็น กอง REIT ที่มีการลงทุนในสิทธิการปล่อยเช่าอสังหาริมทรัพย์ ในเครือของเซ็นทรัลพัฒนา และสามารถจ่ายเงินปันผลได้ราว 6% ต่อปี

แต่การที่สัญญาในสิทธิการปล่อยเช่าของศูนย์การค้าบางแห่งกำลังจะหมดลง ก็อาจทำให้กอง REIT สูญเสียรายได้ไปได้ เช่น

- เซ็นทรัล ปิ่นเกล้า ที่กำลังจะหมดสัญญาเช่า ในปี 2024
- เซ็นทรัล พระราม 2 ที่กำลังจะหมดสัญญาเช่า ในปี 2025
โดยรายได้จาก 2 สาขานี้ คิดเป็นเกือบ 50% ของรายได้ทั้งหมด

ซึ่งถ้าการต่อสัญญาใหม่ ต้องใช้เงินทุนก้อนใหญ่ ก็อาจจะทำให้ได้รับผลตอบแทนน้อยลงกว่า 6% ต่อปี ที่กองทุนเคยทำได้

3. ความเสี่ยงจากผู้เช่า

ยกตัวอย่างกรณีของ “JASIF” กองทุนรวมโครงสร้างพื้นฐาน ที่เป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์เส้นใยแก้วนำแสง
ที่มีผู้เช่าคือ “3BB” ผู้ให้บริการอินเทอร์เน็ตบ้าน

โดยที่ผ่านมา JASIF ก็ได้รับค่าเช่าจาก 3BB อย่างสม่ำเสมอมาตลอด และเป็นหนึ่งในกอง IFF ที่ให้ผลตอบแทนที่ดีแก่ผู้ลงทุน

แต่ปัญหาในตอนนี้ก็คือ 3BB มีลูกค้าที่ใช้บริการอินเทอร์เน็ตบ้านลดลง ส่งผลให้รายได้ของ 3BB ก็ลดลงตามไปด้วย จนเริ่มขาดสภาพคล่อง

ซึ่งภาพระยะสั้นคือ 3BB เริ่มมีการจ่ายค่าเช่าเส้นใยแก้วนำแสง ให้กับ JASIF ล่าช้า

ส่วนในระยะยาว ถ้ารายได้ของ 3BB ลดลงอย่างต่อเนื่อง และสู้ค่าเช่าไม่ไหว JASIF ก็อาจจะต้องลดค่าเช่าลง หรืออาจสูญเสียผู้เช่าไปเลย

กลายเป็นว่าความเสี่ยงในการดำเนินธุรกิจของลูกค้า ก็มีผลกระทบเป็นความเสี่ยงของเจ้าของสินทรัพย์ได้เช่นกัน

และสิ่งที่ทำให้ JASIF อาจได้รับผลกระทบมากกว่าปกติ นั่นก็คือ การพึ่งพารายได้จากผู้เช่ารายเดียวมากเกินไปนั่นเอง

สรุปได้ว่า ทั้งการลงทุนในกองทุนรวมโครงสร้างพื้นฐาน และทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ แม้ว่าจะเป็นการลงทุนที่มีความผันผวนค่อนข้างต่ำ และเหมาะกับการสร้างกระแสเงินสด

แต่ก็ยังมีปัจจัยและความเสี่ยงอื่นให้ต้องพิจารณาควบคู่ไปด้วยไม่ต่างจากหุ้น หรือการลงทุนอื่น ๆ ทุกประเภท

ดังนั้น หากมีใครบอกกับเราว่า ลงทุนแบบนี้สิ ไม่ต่างอะไรไปจากเสือนอนกินเลยนะ

ให้เราคิดไว้เสมอว่า ไม่จริงหรอก
ความเสี่ยงมีอยู่เสมอ
เพียงแค่เรารู้จักมัน หรือไม่รู้ ก็เท่านั้นเอง..

References
-https://www.youtube.com/watch?v=WGuMore1nT8
-https://kinvestmentportal.kasikornsecurities.com/pdf/124961/230310_Company%20Report_CPNREIT_T%20SA.pdf
-https://portal.settrade.com/brokerpage/IPO/Research/upload/2000000450040/CPNREIT%20221111%20TH.pdf
-https://www.efinancethai.com/LastestNews/LatestNewsMain.aspx?release=y&ref=M&id=RXFuMDFoNHRVOG89
-https://www.scbam.com/th/knowledge/fund-article/fund-article-05102022?body_only=
-http://siamchart.com/stock/PF_REIT
-https://www.set.or.th/th/listing/equities/iff