ราคาที่ดิน อาจไม่ได้เพิ่มขึ้น เสมอไป /โดย ลงทุนแมน
คนที่มีฐานะร่ำรวย แต่ไม่อยากเก็บทรัพย์สินเป็นเงินสด ก็มักจะเอาเงินไปลงทุนกับทองคำ หรือซื้อที่ดินเก็บไว้

เหตุผลก็เพราะสินทรัพย์เหล่านี้ไม่เสื่อมสภาพ และมีมูลค่าเพิ่มขึ้นตามกาลเวลา

แต่ความเชื่อนี้อาจจะไม่เป็นจริงเสมอไป เพราะเมื่อเวลาผ่านไป ราคาที่ดินอาจไม่เพิ่มขึ้น หรือลดลง จนราคาถูกกว่าตอนซื้อมาเสียอีก

ทำไมที่ดิน อาจไม่ใช่สินทรัพย์ ที่เพิ่มความมั่งคั่งให้กับเรา ? ลงทุนแมนจะเล่าให้ฟัง
╔═══════════╗
ภาวะเงินเฟ้อ ตลาดผันผวนแบบนี้ ติดตามข่าวเศรษฐกิจแบบเน้น ๆ จากหลายเพจได้ใน Blockdit - คอนเทนต์แพลตฟอร์มที่มีผู้ใช้งานเป็นประจำ 2 ล้านคน ลองใช้ฟรี blockdit.com/download
╚═══════════╝
สาเหตุที่ทำให้ราคาที่ดิน อาจไม่เติบโต หรือมีราคาลดลง เกิดขึ้นจาก 2 ปัจจัยหลัก คือ

1. แนวโน้มจำนวนประชากร ที่จะลดลง

สาเหตุหนึ่ง ที่ทำให้เกิดแนวความคิดที่ว่า ราคาที่ดินมีแต่จะเพิ่มขึ้น เป็นเพราะที่ดินนั้นเป็นทรัพยากรที่มีอยู่อย่างจำกัด ซึ่งสวนทางกับจำนวนประชากรที่เพิ่มขึ้นเรื่อย ๆ

เมื่อของมีจำกัด แต่มีความต้องการเพิ่มขึ้น จึงทำให้ราคาของที่ดินนั้น มีแต่จะเพิ่มขึ้น

อย่างไรก็ตาม เราอาจจะต้องเปลี่ยนความคิดกับเรื่องนี้ใหม่ เพราะอีกหน่อยประชากรอาจจะไม่ได้เพิ่มขึ้นอีกต่อไปแล้ว

เพราะเมื่อดูจาก อัตราภาวะเจริญพันธุ์ ที่จะบอกจำนวนบุตรต่อครอบครัวก็จะพบว่า จากแต่ก่อนที่คนไทยมีบุตรกันถึง 6 คนต่อ 1 ครอบครัว ในวันนี้เหลือเพียง 1.3 คนเท่านั้น

เท่ากับว่าชาย-หญิง 20 คน จะให้กำเนิดบุตร เพียง 13 คนเท่านั้น เพียงเท่านี้ก็น่าจะทำให้เราเห็นภาพแล้วว่า ในระยะยาวแล้ว จำนวนประชากรไทยจะลดลงเรื่อย ๆ

โดยจำนวนประชากรไทย ถูกคาดการณ์ไว้ดังนี้

ปี 2568 65.4 ล้านคน
ปี 2588 62.0 ล้านคน
ปี 2598 55.9 ล้านคน

จะเห็นว่า ในอีก 20 ปีข้างหน้า จำนวนประชากรไทยจะลดลงถึง 10 ล้านคน

อาจดูเหมือนยังอีกนาน แต่อย่าลืมว่าในการซื้อที่ดินเพื่อการเก็งกำไร หรือเพื่อส่งต่อเป็นสมบัติให้ลูกหลาน เราก็มักจะเก็บที่ดินไว้เป็นเวลานานเช่นกัน

นอกเหนือจากเรื่องประชากรลดลง
ก็ยังมีเรื่องของการย้ายถิ่นฐานอีกด้วย

เพราะเมื่อดูจากสถิติการย้ายถิ่นของคนไทย จะพบว่า ในปี 2562 ก่อนหน้าที่จะเกิดการล็อกดาวน์ จนทำให้ผู้คนต้องเดินทางกลับภูมิลำเนากันนั้น

มีจำนวนคนไทยที่ย้ายถิ่น เข้ามาอยู่ในเขตเมืองมากกว่าคนที่ย้ายออกจากเขตเมืองไปอยู่นอกเมือง ถึง 2 เท่า

นั่นก็หมายความว่า ถ้าเป็นอย่างนี้ต่อไปเรื่อย ๆ พื้นที่ในเมืองก็จะถูกจับจองมากขึ้น

ในขณะที่พื้นที่นอกเมืองก็จะมีความต้องการลดลง และทำให้ราคาที่ดินลดลงไปด้วย

โดยเรื่องนี้ก็ได้มีตัวอย่างที่เกิดขึ้นจริงให้เห็นกันแล้ว นั่นก็คือ กรณีของบ้านร้างในประเทศญี่ปุ่น ที่มีบ้านร้างมากถึง 14% ของจำนวนบ้านทั้งหมดในประเทศ และคาดว่าจะเพิ่มเป็น 30% ภายใน 10 ปีข้างหน้า

สาเหตุก็มาจากความต้องการบ้านที่ลดลง จนทำให้ราคาบ้านลดลงตาม หรือไม่ก็ขายไม่ออก และกลายเป็นบ้านร้างในที่สุด

ซึ่งก็เป็นผลต่อเนื่อง มาจากจำนวนประชากรที่ลดลงในช่วงที่ผ่านมา เพราะคนรุ่นใหม่มีลูกกันน้อยลง รวมถึงมีการย้ายเข้าไปทำงานในตัวเมืองมากขึ้น

2. ภัยธรรมชาติที่เกิดบ่อยขึ้นกว่าแต่ก่อน

ภัยธรรมชาติเป็นสิ่งที่ส่งผลต่อราคาที่ดินเป็นอย่างมาก เพราะคงไม่มีใครอยากเป็นเจ้าของที่ดิน ที่อยู่ในบริเวณที่มีความเสี่ยงว่าจะเกิดน้ำท่วม หรือดินถล่ม

แม้จะมีแนวความคิดที่ว่า ภัยธรรมชาติจะไม่ส่งผลต่อราคาที่ดินในระยะยาว เพราะไม่ใช่ปรากฏการณ์ที่จะเกิดขึ้นบ่อย ๆ

แต่ในตอนนี้ โลกของเราเกิดภัยธรรมชาติบ่อยขึ้นกว่าแต่ก่อนมาก จากไม่ถึง 100 ครั้งต่อปี เมื่อ 50 ปีก่อน กลายเป็นไม่ต่ำกว่าปีละ 300 ครั้งในวันนี้

หรือเรียกได้ว่า มีภัยธรรมชาติเกิดขึ้นแทบจะทุกวัน

และในช่วงปี 2543 ถึงปี 2552 ที่ผ่านมา ไทยเราก็เป็นประเทศที่ได้รับผลกระทบจากภัยธรรมชาติมากเป็นอันดับ 9 จากทั้งหมด 180 ประเทศทั่วโลก

และผลกระทบจากภัยธรรมชาตินี้เอง ก็เป็นสิ่งที่จะกดราคาที่ดินของเราให้ต่ำลง หรือเติบโตได้ช้า ยิ่งที่ดินของเราอยู่ในพื้นที่เสี่ยงมากเท่าไร ก็หมายถึงราคาที่ดินที่จะยิ่งลดลงมากเท่านั้น

โดยตัวอย่างที่มีให้เห็นคือ สหรัฐอเมริกา ที่มีการสำรวจพบว่า บ้านที่อยู่ในพื้นที่เสี่ยงจากการเพิ่มขึ้นของระดับน้ำทะเล ซึ่งเป็นผลกระทบจากภาวะโลกร้อน

จะมีราคาขายน้อยกว่าบ้านที่ไม่ได้อยู่ในพื้นที่เสี่ยงประมาณ 7% และราคาขายจะน้อยลงเรื่อย ๆ ตามความกังวลของผู้ซื้อ

การลดลงของประชากร และภัยธรรมชาติที่เกิดขึ้นบ่อยกว่าแต่ก่อน 2 สิ่งนี้ คือสาเหตุที่ทำให้ความเชื่อที่ว่า ที่ดินมีแต่จะราคาเพิ่มขึ้น อาจไม่ใช่เรื่องจริงเสมอไป

และหากเราคิดจะลงทุน หรือซื้อที่ดินเก็บไว้สักแปลง
ก็ต้องคิดไว้เสมอว่า ไม่ใช่ที่ดินทุกแปลงที่ซื้อไว้ แล้วราคาจะเพิ่มขึ้น แต่ต้องมองหาที่ดินศักยภาพ หรือก็คือทำเลทองให้เจอ

อีกข้อคือ นอกจากเรื่องของราคาขายแล้ว ต้องดูว่าราคาที่เพิ่มขึ้น สามารถเอาชนะเงินเฟ้อในแต่ละปีได้หรือเปล่า

เพราะสุดท้ายแล้ว อาจเป็นการเสียเวลาและโอกาสไปเปล่า ๆ หากผลตอบแทนที่ได้ ไม่ได้เพิ่มความมั่งคั่งให้กับเราเลย..
╔═══════════╗
ภาวะเงินเฟ้อ ตลาดผันผวนแบบนี้ ติดตามข่าวเศรษฐกิจแบบเน้น ๆ จากหลายเพจได้ใน Blockdit - คอนเทนต์แพลตฟอร์มที่มีผู้ใช้งานเป็นประจำ 2 ล้านคน ลองใช้ฟรี blockdit.com/download
╚═══════════╝
ติดตามลงทุนแมนได้ที่
Website - longtunman.com
Blockdit - blockdit.com/longtunman
Facebook - facebook.com/longtunman
Twitter - twitter.com/longtunman
Instagram - instagram.com/longtunman
YouTube - youtube.com/longtunman
TikTok - tiktok.com/@longtunman
Spotify - open.spotify.com/show/4jz0qVn1AL7tRMHiTvMbZH
Apple Podcasts - podcasts.apple.com/th/podcast/ลงทุนแมน/id1543162829
Soundcloud - soundcloud.com/longtunman
References
-https://www.chula.ac.th/highlight/79067/
-https://www.germanwatch.org/sites/default/files/Global%20Climate%20Risk%20Index%202021_2.pdf
-http://www.nso.go.th/sites/2014/DocLib13/%E0%B8%94%E0%B9%89%E0%B8%B2%E0%B8%99%E0%B8%AA%E0%B8%B1%E0%B8%87%E0%B8%84%E0%B8%A1/%E0%B8%AA%E0%B8%B2%E0%B8%82%E0%B8%B2%E0%B8%9B%E0%B8%A3%E0%B8%B0%E0%B8%8A%E0%B8%B2%E0%B8%81%E0%B8%A3/%E0%B8%81%E0%B8%B2%E0%B8%A3%E0%B8%A2%E0%B9%89%E0%B8%B2%E0%B8%A2%E0%B8%96%E0%B8%B4%E0%B9%88%E0%B8%99/2562/Pocketbook_2562.pdf
-https://www.visionofhumanity.org/global-number-of-natural-disasters-increases-ten-times/
-https://www.sciencedirect.com/science/article/abs/pii/S0304405X19300807