จากปัญหาภาวะเงินเฟ้อที่มีแนวโน้มขึ้นสูงอย่างต่อเนื่องทำให้คณะกรรมการนโยบายการเงิน (กนง.) มีมติเป็นเอกฉันท์ให้ขึ้นอัตราดอกเบี้ยนโยบาย 0.25% ต่อปี จาก 2.00% เป็น 2.25% ต่อปี ไปเมื่อ วันที่ 2 สิงหาคม 2566 ซึ่งในธนาคารกลางของหลายประเทศรวมถึงประเทศไทยต้องปรับเพิ่มอัตราดอกเบี้ยเพื่อชะลอตัวจากผลกระทบของภาวะเงินเฟ้อ

ในสภาวะที่การปรับอัตราดอกเบี้ยแบบนี้จึงก่อให้เกิดความกังวลแก่ผู้ที่ต้องการซื้อบ้านในช่วงเวลาที่อัตราดอกเบี้ยเพิ่มขึ้น เนื่องจากจะมีค่าใช้จ่ายดอกเบี้ยเพิ่มขึ้นตามไปด้วยนั่นเอง

สำหรับใครที่กำลังมองหาหรือต้องการกู้สินเชื่อซื้อบ้านในช่วงเวลานี้ และมีความกังวลหนักว่า เราควรจะเลือกซื้อบ้านแบบไหน ระหว่างบ้านมือหนึ่งโครงการใหม่ หรือบ้านมือสอง สภาพดี ถึงจะคุ้มค่ามากที่สุด ในวันนี้เราจะพาทุกคนไปหาคำตอบกัน

การซื้อบ้านเป็นการตัดสินใจที่สำคัญเพราะ มีหลายปัจจัยทั้งด้านการเงิน และคุณภาพชีวิตของเราในระยะยาว ดังนั้น 3 สิ่งที่ควรพิจารณาก่อนตัดสินใจซื้อบ้านช่วงนี้ คือ

1. ดูวัตถุประสงค์ของการซื้อบ้าน
ควรศึกษาตัวเองให้ดีก่อนว่าเราซื้อบ้านครั้งนี้เพื่ออะไร? เช่น ซื้อเพื่ออยู่อาศัย หรือลงทุน ต้องการซื้อคอนโดในเมือง เพราะสะดวกในการเดินทาง ประหยัดค่าน้ำมัน และต้นทุนเวลาของชีวิต เป็นต้น

2. ความพร้อมทางด้านการเงิน
เมื่อเรารู้วัตถุประสงค์ของการซื้อบ้านในครั้งนี้แล้ว สิ่งถัดมาที่เราต้องประเมินก็คือความพร้อมทางการเงิน เพราะไม่ว่าเราอยากจะซื้อบ้านแบบไหน ความพร้อมในเรื่องการเงินเป็นเรื่องสำคัญ ทั้งเรื่องความสามารถในการผ่อนชำระแต่ละเดือน ตามรายได้และค่าใช้จ่ายในปัจจุบัน ที่จะไม่ทำให้สภาพการเงินเราติดขัดในอนาคต ซึ่งแนะนำว่าไม่ควรมีหนี้สินเกิน 40% ของรายได้ และเรื่องเงินสำรองยามฉุกเฉินที่ควรต้องเตรียมไว้อย่างน้อย 4-6 เดือนของค่าใช้จ่ายแต่ละเดือน เพื่อเตรียมรับมือกับเหตุการณ์ฉุกเฉินข้างหน้า

สำหรับใครที่อยากทราบความสามารถในผ่อนชำระต่อเดือน ว่ารายได้เท่านี้ เรามีความสามารถผ่อนต่อเดือนได้เท่าไหร่? เพื่อประเมินความสามารถในการผ่อนชำระเบื้องต้น สามารถเข้าไปคำนวณ ได้ที่
https://www.krungsri.com/th/calculator

3. เปรียบเทียบโปรโมชั่น หรือดอกเบี้ยบ้านของแต่ละธนาคาร
อัตราดอกเบี้ยบ้าน ถือว่าเป็นตัวแปรสำคัญในการเลือกซื้อสินเชื่อบ้าน เนื่องจากสินเชื่อบ้านที่เราได้ทำการกู้นั้นเป็นหนี้ระยะยาว เราจึงต้องเปรียบเทียบดอกเบี้ยบ้านในแต่ละสถาบันการเงิน รวมถึงเงื่อนไขของสัญญากู้ยืมเงิน เช่น ค่าธรรมเนียม และค่าปรับต่าง ๆ

โดยในแต่ละธนาคารก็จะมีเงื่อนไขการให้อัตราดอกเบี้ย และการรีไฟแนนซ์ไม่เหมือนกัน เช่น ธนาคาร A อาจให้เงื่อนไขดอกเบี้ย 3 ปีแรก เป็นแบบคงที่ หลังจากนั้นอัตราดอกเบี้ยลอยตัว แต่ธนาคาร B ให้ดอกเบี้ย 3 ปีแรกเป็นแบบดอกเบี้ยลอยตัวในอัตราที่ต่ำ เมื่อลองคำนวณตลอดระยะเวลาอายุของสัญญากู้ยืมเงินแล้ว อาจถูกกว่าสถาบันการเงินที่ให้อัตราดอกเบี้ยคงที่ใน 3 ปีแรกเสียอีก ดังนั้นการศึกษา และเปรียบเทียบโปรโมชั่น หรือดอกเบี้ยบ้านของธนาคารต่าง ๆ จึงเป็นตัวแปรสำคัญที่เราควรนำมาพิจารณาด้วย

1. ได้ของใหม่ วัสดุใหม่ทั้งหมด
แน่นอนว่าเราจะได้บ้านใหม่พร้อมอยู่ ไม่ผ่านการอยู่อาศัยมาก่อน ไม่ว่าจะเป็นโครงสร้างบ้าน ระบบสาธารณูปโภค วัสดุภายในที่ให้มานั้นเป็นของใหม่ ไม่ต้องเสียเงินค่าซ่อมแซมบางจุด เพราะเวลาการเสื่อมสภาพของบ้านมีระยะที่ยาวนานกว่า

2. มีประกันหลังการขาย พร้อมตรวจ Defect ก่อนรับโอน
หากซื้อโครงการบ้านมือหนึ่งเราสามารถตรวจสอบ Defect ภายในที่เกิดขึ้นได้หากบ้านมีปัญหาเช่น หลังคารั่วซึม ผนังแตกร้าว ระบบไฟฟ้า-ประปาขัดข้อง หากมีสิ่งเหล่านี้เกิดขึ้นทางโครงการจะมีการแก้ไขให้ก่อนโอนเซ็นรับบ้าน ซึ่งโครงการจะเข้ามาซ่อมแซมให้ และโดยส่วนใหญ่มักไม่มีค่าใช้จ่ายเพิ่มเติม

3. โอกาสที่ธนาคารจะปล่อยสินเชื่อมีมากกว่า ในอัตราดอกเบี้ยที่ถูกกว่า
การกู้ซื้อบ้านมีโอกาสผ่านง่าย เพราะส่วนใหญ่บ้านใหม่ในโครงการต่าง ๆ จะมีการดีลกับโปรโมชั่นกับธนาคารไว้แล้ว หากเรามีประวัติการเงินที่ดี และมีคุณสมบัติที่ผ่านเกณฑ์ของธนาคาร การอนุมัติขอสินเชื่อผ่านจึงไม่ใช่เรื่องยากเลย

4. แบบบ้านทันสมัยกว่า
แบบบ้าน และการตกแต่งจะร่วมสมัยเข้ากับยุคปัจจุบัน และมาพร้อมกับฟังก์ชั่นการใช้งานที่ตอบโจทย์การเข้าอยู่อาศัย โดยเฉพาะในกลุ่มคนรุ่นใหม่ที่ชื่นชอบบ้านสไตล์โมเดิร์น

5. มีโปรโมชั่นช่วยตกแต่ง
บางโครงการมีโปรโมชั่นตกแต่งต่าง ๆ เช่น แถมเครื่องปรับอากาศ แถมตกแต่งผนังด้วยวอลเปเปอร์ทั้งหลัง หรือแถมชุดครัว Built in เพื่อจูงใจให้ผู้ที่ต้องการซื้อบ้านตัดสินใจได้ง่ายขึ้น แถมยังช่วยประหยัดค่าตกแต่งบ้านไปอีกส่วนหนึ่งด้วย

ข้อดีของการซื้อบ้านมือสอง

1. บางหลังพร้อมเข้าอยู่
บ้านมือสองส่วนใหญ่สามารถเข้าอยู่อาศัยได้เลย หลังจากที่เราทำสัญญาซื้อขายแล้ว ต่างจากบ้านมือหนึ่งในบางโครงการใหม่ อาจจะต้องรอบ้านสร้างเสร็จก่อนถึงจะพร้อมเข้าอยู่

2. รู้ปัญหา และเห็นสภาพของบ้านจริงก่อนตัดสินใจ
เนื่องจากเราได้เห็นตัวบ้านจริง และโครงสร้างบ้านจริงก่อนตัดสินใจซื้อ ทำให้เราสามารถเช็กสภาพด้วยตัวเองก่อนได้ ไม่ต้องรอลุ้นความเสี่ยงจากจุด Defect ต่าง ๆ

3. ได้เห็นสภาพแวดล้อมจริง
เราสามารถประเมินสิ่งแวดล้อมบรรยากาศโดยรอบของโครงก่บ้านว่าน่าอยู่อาศัยมากน้อยเพียงใด ไม่ต้องรอลุ้น 1-2 ปี กว่าหลังโครงการจะสร้างเสร็จ เช่น ระบบรักษาความปลอดภัย ความสะอาดของพื้นที่โดยรอบ เพื่อนบ้าน เป็นต้น

4. ราคามักจะถูกกว่าบ้านใหม่ในทำเลเดียวกัน
ราคาบ้านมือสองในทำเลเดียวกันที่ขนาดเท่ากันมักถูกกว่าบ้านมือหนึ่ง เนื่องจากบ้านมือหนึ่งในปัจจุบันมีต้นทุนในการก่อสร้าง ราคาวัสดุก่อสร้าง ที่แพงมากขึ้นกว่าเดิม รวมไปถึงค่าที่ดินสูงขึ้นอีกด้วย ทำให้ราคาบ้านมือหนึ่งบางโครงการมีความจำเป็นต้องปรับเพิ่มราคาบ้านให้สอดคล้องกับราคาต้นทุน

5. ต่อรองราคาได้ยืดหยุ่นกว่า
ส่วนใหญ่แล้วผู้ที่ประกาศขายบ้านมือสองจะเป็นเจ้าของบ้านเอง ทำให้ผู้ซื้อสามารถต่อรองราคากันได้อย่างเต็มที่ และได้บ้านมือสองในราคาที่ถูกลงกว่าเดิม

จากการเปรียบเทียบความคุ้มค่าระหว่างบ้านมือหนึ่ง และบ้านมือสอง พบว่าบ้านทั้งสองประเภทมีข้อดีและข้อจำกัดที่แตกต่างกันออกไป เพราะแต่ละคนมีความชอบ และเงื่อนไขไม่เหมือนกัน บางคนชอบบ้านใหม่ และโปรโมชั่นของแถมประหยัดค่าตกแต่ง สบายใจกับโครงสร้างใหม่ที่ไม่เคยผ่านการอยู่อาศัยมาก่อน ก็อาจเลือกบ้านมือหนึ่ง แต่บางคนอาจชอบความคุ้มค่าในราคา แบบนี้ก็อาจเลือกซื้อบ้านมือสอง เป็นต้น

แต่สิ่งสำคัญหากจะกู้ซื้อบ้าน อย่าลืมเปรียบเทียบดอกเบี้ยบ้าน คำนวณดอกเบี้ยกันให้ดี ๆ เพราะเป็นค่าใช้จ่ายที่สำคัญมาก ๆ ที่เราควรวางแผน และศึกษาให้ถี่ถ้วนก่อนตัดสินขอกู้ซื้อบ้าน ลองมาดูตัวอย่างด้านล่างกัน
ในกรณีที่เราตัดสินใจซื้อบ้านราคา 3 ล้าน มีระยะเวลากู้ 30 ปี อัตราดอกเบี้ยรวมตลอดอายุโครงการอยู่ที่ 6% ต่อปี ค่างวดผ่อนบ้าน 20,000 บาท/เดือน หากเราผ่อนชำระปกติ ดอกเบี้ยตลอดการกู้โดยประมาณเท่ากับ 2,559,031.17 บาท รวมกับเงินต้น 3 ล้านบาท เท่ากับว่าราคาบ้าน 1 หลัง จาก 3 ล้านบาท จะกลายเป็น 5.56 ล้านบาท

เมื่อเห็นตัวเลขจากคำนวณแบบนี้แล้ว การบริหารจัดการหนี้สิน จึงเป็นส่วนที่สำคัญมาก ๆ สำหรับใครที่กำลังวางแผนจะซื้อบ้าน ธนาคารกรุงศรีเรามีอัตราดอกเบี้ยบ้านมือหนึ่ง และบ้านมือสองที่ต่ำ นอกจากนี้ยังอนุมัติเร็ว ได้วงเงินกู้สูงสุด 110% ของราคาประเมินสำหรับบ้านใหม่บวกวงเงินกู้เพิ่มเพื่อซื้อเฟอร์นิเจอร์ตกแต่งบ้านหรือสิ่งจำเป็นอื่นในการเข้าอยู่อาศัย หรือวงเงินกู้สูงสุด 90% ของราคาประเมินสำหรับบ้านมือสอง สามารถดูรายละเอียดได้ที่ krungsri.com

หลังจากที่เราเลือกได้แล้วว่าจะซื้อบ้านมือหนึ่ง หรือมือสอง อย่าลืมเอาค่าใช้จ่ายดอกเบี้ยมาเป็นปัจจัยในการตัดสินใจกู้ซื้อบ้านกันด้วยนะ