Prospect Development รุกขยายฮับบางปะกง เจาะดีมานด์พื้นที่เช่า Free Zone ทำไมโตสวนกระแส / ลงทุนแมนจะเล่าให้ฟัง x Prospect Development

แม้ว่าในปี 2025 ตลาดอสังหาฯ กลุ่มที่อยู่อาศัยเริ่มชะลอตัว จากยอดโอนที่ลดลง และกำลังซื้อที่อ่อนแรง

แต่รู้หรือไม่ว่า อสังหาฯ กลุ่มอุตสาหกรรม กลับโตสวนทาง
สังเกตได้จาก FDI ปี 2025 ที่มีมูลค่ารวม 1,360,000 ล้านบาท โตขึ้น 66% สะท้อนการย้ายฐานผลิตรอบใหม่สู่อุตสาหกรรมดิจิทัล และอิเล็กทรอนิกส์ขั้นสูง

แน่นอนว่า โรงงานและคลังสินค้าพร้อมใช้ กลายเป็นที่ต้องการของนักลงทุนต่างชาติโดยเฉพาะในเขต Free Zone ที่ให้สิทธิประโยชน์ทางภาษีสำหรับธุรกิจที่มีการนำเข้า-ส่งออก ช่วยลดต้นทุน และเพิ่มศักยภาพในการแข่งขันระยะยาว

ความต้องการนี้ ทำให้ Prospect Development ผู้นำการพัฒนาและบริหารคลังสินค้า-โรงงานให้เช่า ขยายโครงการในเขตปลอดอากร หรือ Free Zone รับดีมานด์ความต้องการเช่าที่เติบโต จนมีพื้นที่ Free Zone สะสมในพอร์ตกว่า 460,000 ตารางเมตร และก้าวขึ้นเป็นผู้ให้บริการพื้นที่เช่า Free Zone รายใหญ่ที่สุดของประเทศไทย ทำรายได้ 1,225 ล้านบาท และกำไรจากการดำเนินงาน 658 ล้านบาท ในปีที่ผ่านมา

ความสำเร็จของ Prospect Development เกิดขึ้นได้อย่างไร ?
ลงทุนแมนจะเล่าให้ฟัง

หากเราเป็นเจ้าของธุรกิจ และกำลังมองหาโรงงานที่รองรับ Supply Chain ทั้งระบบ
สิ่งที่ต้องคิดคงไม่ใช่แค่ขนาดพื้นที่ แต่คงเป็นทำเลที่มีการขนส่งสะดวก พร้อมรองรับการเติบโตในอนาคตได้

ทำให้ Prospect Development เริ่มวางพอร์ตอสังหาฯ ภายใต้โมเดล Industrial Hub-Driven Growth
ที่เน้นการพัฒนาโครงการหลัก หรือ Flagship Project ในทำเลศักยภาพสูงก่อนขยายโครงการในพื้นที่ใกล้เคียง เพื่อดึงผู้ประกอบการ Supply Chain เดียวกันเข้ามา และสร้างเป็น Ecosystem อุตสาหกรรมครบวงจร มาช่วยกระจายความเสี่ยงให้พอร์ตอสังหาฯ

ซึ่งพื้นที่เช่าทั้งหมดของ Prospect Development จะไม่พึ่งพาผู้เช่ารายใดรายหนึ่งเกิน 25% และยังกระจายผู้เช่าจากหลากหลายประเทศ เช่น ไทย, จีน, ยุโรป, ญี่ปุ่น, สหรัฐอเมริกา เป็นต้น
เพื่อกระจายความเสี่ยงในยามที่บางอุตสาหกรรมได้รับผลกระทบจากวิกฤติต่าง ๆ นั่นเอง

โดยพอร์ตของ Prospect Development เน้นให้เช่าพื้นที่โรงงานสัดส่วน 60% ขณะที่สัดส่วนคลังสินค้าอยู่ที่ 25% และการให้บริการอยู่ที่ 15%
เพื่อสร้างความได้เปรียบจากโรงงานที่มีต้นทุนเคลื่อนย้ายสูง และเปลี่ยนฐานการผลิตได้ยาก ผู้ประกอบการส่วนใหญ่จึงเลือกทำสัญญาเช่าระยะยาว ทำให้เกิดรายได้จากการเช่าพื้นที่อย่างต่อเนื่อง

ทีนี้ลองมาดูโครงการจริง ๆ ที่ใช้แนวคิดนี้กันบ้าง..
ปัจจุบันโครงการ Bangkok Free Trade Zone หรือ BFTZ ของ Prospect Development มีพื้นที่เช่ารวมมากกว่า 1 ล้านตารางเมตรใน 3 จุดยุทธศาสตร์อุตสาหกรรม คือ

- โซนบางนา-ตราด และบางพลี จังหวัดสมุทรปราการ
- อำเภอวังน้อย จังหวัดพระนครศรีอยุธยา
- ประตูสู่เขตพัฒนาพิเศษภาคตะวันออก หรือ EEC อำเภอบางปะกง รอยต่อจังหวัดฉะเชิงเทรา-ชลบุรี

โดยในปี 2025 โครงการ BFTZ มีอัตราเช่าพื้นที่เฉลี่ย 96% ทำสถิตินิวไฮ และมีอัตราการต่อสัญญาของผู้เช่าเดิม 98% สะท้อนถึงความต้องการ และความเชื่อมั่นของลูกค้าในระดับสูง

ถ้าย้อนกลับไปยังจุดเริ่มต้นทั้งหมด มาจากโครงการ BFTZ 1 บางนา-ตราด กม.23
โครงการ Flagship Free Zone แห่งแรกของบริษัท พื้นที่เช่ารวมกว่า 500,000 ตารางเมตร มีพื้นที่ Free Zone กว่า 60% บนทำเลยุทธศาสตร์ใกล้สนามบิน ท่าเรือ และนิคมอุตสาหกรรม

โดย Prospect Development เห็นโอกาสการให้บริการคลังสินค้าและโรงงานให้เช่าในเขต Free Zone ขนาดใหญ่ที่พัฒนาเป็นเขตอุตสาหกรรมครบวงจรก่อนใคร
และโครงการยังรองรับการผลิต ขนส่ง จัดเก็บ และประกอบ พร้อมให้คำปรึกษาด้านสิทธิประโยชน์และประสานขอใบอนุญาต ซึ่งช่วยลดต้นทุนธุรกิจได้จริง จนเกิดเป็นคลัสเตอร์อุตสาหกรรมที่เชื่อมโยงกัน

ด้วยศักยภาพของโครงการทำให้ได้รับความไว้วางใจจากผู้เช่าต่อเนื่อง เมื่อโครงการหลักสำเร็จ ทำให้ Prospect Development เริ่มต่อยอดโครงการ BFTZ อื่นตามมา ทั้งพื้นที่เขตปลอดอากร Free Zone และ General Zone หรือพื้นที่เขตอุตสาหกรรมทั่วไป รองรับการขยายตัวของผู้เช่าเดิมที่ต้องการพื้นที่เพิ่ม และผู้เช่าใหม่

สำหรับโครงการที่มีความโดดเด่นมากที่สุดคือ BFTZ 4 บางปะกง กม.53 จังหวัดฉะเชิงเทรา ทำเลยุทธศาสตร์ที่ขยายจากทำเลเดิมบริเวณ บางนา-ตราด จังหวัดสมุทรปราการ
โครงการ Flagship Free Zone แห่งที่ 2 มูลค่าลงทุนรวม 6,000 ล้านบาท เริ่มพัฒนาตั้งแต่ปี 2021 เพื่อให้มีอาคารพร้อมรองรับความต้องการหลังจบวิกฤติโควิด

โครงการ BFTZ 4 ที่มีพื้นที่เช่ารวมราว 190,000 ตารางเมตร ล่าสุดสร้างเสร็จทั้งโครงการ และมีอัตราการเช่าสูงกว่า 90% ด้วยจุดเด่นที่ตอบโจทย์ผู้เช่าในด้านต่าง ๆ เช่น

- Free Zone 80% ของพื้นที่เช่าทั้งหมด
- ผังเมืองสีม่วง รองรับได้ทั้งโรงงานและคลังสินค้า
- รองรับการส่งเสริมการลงทุนจาก BOI

และการตั้งอยู่ในพื้นที่ประตูสู่เขต EEC ยังเอื้อต่อการเชื่อมต่อโครงสร้างพื้นฐานหลักของประเทศหลายแห่ง เช่น สนามบินสุวรรณภูมิ 48 กม., ท่าเรือแหลมฉบัง 61 กม., ท่าเรือกรุงเทพ 63 กม. อยู่จุดกึ่งกลางที่รองรับการขนส่งทางอากาศ ทางบก และทางเรือ ทำให้กระจายสินค้าได้สะดวก เห็นได้จากผู้เช่าหลายอุตสาหกรรม เช่น กลุ่มการผลิต เกษตรและอาหาร และชิ้นส่วนอิเล็กทรอนิกส์

ทั้งหมดนี้ทำให้โครงการ BFTZ 4 ช่วยลดข้อจำกัดทั้งด้านต้นทุนภาษี และโลจิสติกส์ สร้างแต้มต่อให้ผู้ประกอบการ ทำให้ปิดดีลผู้เช่าได้ภายใน 3-6 เดือน ซึ่งจองพื้นที่ตั้งแต่ลงเสาเข็ม จากปกติที่ต้องเจรจากันข้ามปี

ตัวเลขความสำเร็จและผลตอบรับที่ดีเกินคาด สะท้อนว่า Prospect Development วาง Positioning เรื่อง Free Zone ได้ตรงจุด และส่งมอบสิ่งที่ลูกค้าต้องการได้จริงนั่นเอง

แล้ว Prospect Development จะสร้างการเติบโตใดต่อไป ?

เป้าหมายอนาคตไม่ใช่แค่การรักษาอัตราการเช่าให้สูงกว่า 90% แต่ Prospect Development ยังตั้งเป้าปิดดีลผู้เช่าใหม่เพิ่มราว 150,000 ตารางเมตร

โดยล่าสุดในปี 2026 พร้อมเดินหน้าขยายอาณาจักรในทำเลใกล้เคียงกับโครงการเดิม ภายใต้งบลงทุนรวม 1,500 ล้านบาท เพื่อต่อยอด 3 โครงการน่าสนใจ คือ

- BFTZ 8 เทพารักษ์ พื้นที่เช่า 27,000 ตารางเมตร อาคารสำเร็จรูป Ready Built
- BFTZ 9 บางนา-ตราด กม.20 พื้นที่เช่า 42,000 ตารางเมตร อาคารสร้างตามความต้องการ Built-to-Suit
- BFTZ 10 วังน้อย พื้นที่เช่า 50,000 ตารางเมตร อาคารสำเร็จรูป Ready Built

ทั้ง 3 โครงการเป็นส่วนหนึ่งของแผนผลักดันพื้นที่เช่าสะสมของ Prospect Development สู่เป้าหมาย 2,000,000 ตารางเมตร เพื่อรักษาความเป็นผู้นำในตลาดอย่างต่อเนื่อง

ส่วนอีกโครงการในอนาคตก็คือ การขยายโครงการนิคมอุตสาหกรรมบางปะกง พื้นที่ประมาณ 1,000 ไร่ ในเขต EEC จังหวัดชลบุรี ใกล้กับโครงการ BFTZ 4 บางปะกง เพียง 1.5 กม. ที่ผ่านการประเมินผลกระทบสิ่งแวดล้อมแล้ว และอยู่ระหว่างพัฒนาระบบสาธารณูปโภค

เพื่อรองรับอุตสาหกรรม New S-Curve เช่น เทคโนโลยีดิจิทัล, รถยนต์ไฟฟ้า และพลังงานสะอาดอย่างยั่งยืน บนทำเลที่เชื่อมถนน สนามบิน และท่าเรือหลัก เช่น

- ถนนบางนา-ตราด 300 เมตร
- สนามบินสุวรรณภูมิ 52 กม.
- ท่าเรือแหลมฉบัง 55 กม.
- ท่าเรืออุตสาหกรรมมาบตาพุด 108 กม.

โครงการนี้ ตั้งเป้ายอดขายที่ดินรวมทั้งหมดราว 8,500 ล้านบาท โดยอยู่ระหว่างเจรจากับนักลงทุนหลายราย และโรดโชว์ในต่างประเทศ ก่อนเริ่มให้บริการเต็มรูปแบบ และรับรู้รายได้ในปี 2027
เพื่อช่วยเสริมความแข็งแกร่งให้พอร์ตธุรกิจหลักที่สร้างรายได้ประจำจากการเช่า พร้อมต่อยอดรายได้จากการขายที่ดิน ให้รองรับการลงทุนได้ทุกธุรกิจ ทุกสเกล ทั้งผู้เช่าและผู้ซื้อที่อยากสร้างโรงงานเอง

สุดท้ายนี้ เพื่อสร้างความมั่นคงทางรายได้ และนำไปสู่การขยายโครงการแห่งใหม่ในอนาคต
คาดว่าไตรมาส 2/2026 Prospect Development จะนำโครงการ BFTZ 4 บางปะกง เข้ากอง PROSPECT REIT มูลค่าไม่เกิน 5,040 ล้านบาท เพื่อดันพอร์ตสินทรัพย์รวมของกองทรัสต์ PROSPECT REIT เป็น 14,000 ล้านบาท อีกด้วย

References :
- ข้อมูลประชาสัมพันธ์ บริษัท พรอสเพค ดีเวลลอปเมนท์ จำกัด
- https://www.prospectreit.com/th/our-portfolio/bangkok-free-trade-zone-1
- https://www.bangkokfreetradezone.com/th/properties/9/bftz-4-บางปะกง-กม-53
- https://www.bangkokfreetradezone.com/th/properties/13/bftz-8-ถนนเทพารักษ์
- https://www.prospectrm.com/th/newsroom/press-releases/147/prospect-reit-เตรียมเดินหน้าเพิ่มทุนครั้งที่-3-เข้าลงทุนโครงการ-bftz-4-บางปะกง-เชื่อมต่อทำเล-ถบางนา-ตราด-และ-eec-พื้นที่ยุทธศาสตร์ศูนย์กลางอุตสาหกรรมและโลจิสติกส์