ถ้าห้างซีคอน อยู่ในตลาดหุ้น จะใหญ่แค่ไหน /โดย ลงทุนแมน

ย้อนกลับไปสัก 30 ปีที่แล้ว หากเราพูดถึงย่านศรีนครินทร์ ภาพจำของใครหลายคน คงนึกว่าย่านนี้ เป็นเพียงพื้นที่ชานเมือง ที่ยังห่างไกลความเจริญ

เพราะสภาพแวดล้อมของย่านศรีนครินทร์ในตอนนั้น เต็มไปด้วยพื้นที่รกร้าง โกดังเก็บสินค้า และหมู่บ้านจัดสรรที่เพิ่งจะเริ่มขยายตัว

พูดง่าย ๆ คือย่านศรีนครินทร์นั้น เป็นเพียงแค่ทางที่ผู้คนขับรถผ่านเท่านั้น

แต่ใครจะไปคิดว่า การตัดสินใจสร้างศูนย์การค้าแห่งหนึ่งขึ้นมา จะกลายเป็นจุดเปลี่ยนสำคัญ ที่พลิกโฉมหน้าของถนนศรีนครินทร์ไปตลอดกาล

ศูนย์การค้าแห่งนั้น ก็คือ ซีคอนสแควร์
ที่ในวันนี้ได้เติบโต กลายเป็นธุรกิจระดับพันล้านบาท

แล้วเราเคยสงสัยไหมว่า ถ้าศูนย์การค้าชานเมืองแห่งนี้จดทะเบียนอยู่ในตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทย จะมีมูลค่าใหญ่แค่ไหน ?
ลงทุนแมนจะเล่าให้ฟัง

ย้อนกลับไปในปี 2537 ตระกูลซอโสตถิกุล ผู้บริหารกลุ่มธุรกิจภายใต้กลุ่มซีคอน ได้ร่วมมือกับสถาบันการเงินอีก 5 แห่ง ก่อตั้งศูนย์การค้าขนาดใหญ่ขึ้นมาในย่านศรีนครินทร์ ซึ่งนี่เองคือจุดกำเนิดของ ซีคอนสแควร์

โดยซีคอนสแควร์ ถือเป็นศูนย์การค้าแบบครบวงจรแห่งแรก ๆ ในภูมิภาคเอเชียตะวันออกเฉียงใต้

และยังเป็นหนึ่งในศูนย์การค้าที่มีขนาดใหญ่ที่สุดในโลกในช่วงแรกที่เปิดให้บริการด้วย

การมาของซีคอนสแควร์ เป็นจุดเปลี่ยนที่พลิกโฉมย่านศรีนครินทร์

ด้วยทำเลที่ตั้งในย่านชานเมืองของกรุงเทพฯ ทำให้ศูนย์การค้าแห่งนี้ ไม่เพียงเจาะกลุ่มผู้คนภายในพื้นที่เท่านั้น

แต่ยังเป็นจุดหมายปลายทางสำคัญของผู้คนจากจังหวัดใกล้เคียง เช่น สมุทรปราการ ฉะเชิงเทรา และชลบุรี ที่ในสมัยนั้น ยังไม่ค่อยมีศูนย์การค้าที่ครบวงจรเท่าไรนัก

ต่อมาสังคมเมืองของกรุงเทพฯ ขยายตัวมากขึ้นอย่างรวดเร็ว มีการสร้างทางด่วนและมีรถไฟฟ้าเข้าถึงพื้นที่

สิ่งเหล่านี้เป็นแม่เหล็กชั้นดี ที่ดึงดูดผู้คน ให้มาอาศัยในย่านศรีนครินทร์มากขึ้นเรื่อย ๆ

โดยเฉพาะรถไฟฟ้าสายสีเหลือง ที่ได้กลายเป็นระบบขนส่งสำคัญที่เชื่อมต่อผู้คนในย่านศรีนครินทร์ กับพื้นที่อื่น ๆ

ทั้งหมดนี้ ทำให้ย่านศรีนครินทร์ เปลี่ยนจากพื้นที่ชานเมืองที่แทบไม่มีบทบาทสำคัญ มาเป็นศูนย์กลางการใช้ชีวิตเต็มรูปแบบ

โดยที่ศูนย์การค้าซีคอนสแควร์ ก็กลายเป็นแลนด์มาร์กสำคัญของย่านศรีนครินทร์ไปโดยปริยาย

ที่น่าสนใจก็คือ กลุ่มซีคอนไม่ได้หยุดความสำเร็จไว้แค่ทำเลฝั่งตะวันออกเท่านั้น

ในปี 2555 พวกเขาได้ขยายอาณาจักรศูนย์การค้า ไปยังทำเลฝั่งตะวันตกของกรุงเทพฯ

ด้วยการเข้าไปเปลี่ยนศูนย์การค้าที่เคยซบเซา อย่างฟิวเจอร์พาร์ค บางแค ที่ตั้งอยู่บนถนนเพชรเกษม เขตภาษีเจริญ
ก่อนเปิดตัวใหม่ในชื่อ ศูนย์การค้าซีคอน บางแค

แล้วผลประกอบการของศูนย์การค้าซีคอน เป็นอย่างไรบ้าง ?

หากเราลองเอาตัวเลขผลประกอบการของ บริษัท ซีคอน ดีเวลลอปเมนท์ จำกัด (มหาชน) เจ้าของศูนย์การค้าซีคอนทั้งสองแห่ง มากางออกดู

ปี 2566 รายได้ 1,745 ล้านบาท กำไร 630 ล้านบาท
ปี 2567 รายได้ 1,874 ล้านบาท กำไร 714 ล้านบาท
ปี 2568 รายได้ 2,049 ล้านบาท กำไร 837 ล้านบาท

โดยแม้เราจะเห็นว่าบริษัท ซีคอน ดีเวลลอปเมนท์ จำกัด (มหาชน) มีคำว่ามหาชนต่อท้าย

แต่หุ้นของบริษัทที่ว่านี้ ก็ไม่ได้จดทะเบียนอยู่ในตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทยแต่อย่างใด

แล้วถ้าวันหนึ่ง อาณาจักรซีคอนเข้าตลาดหุ้น จะมีมูลค่ากิจการใหญ่แค่ไหน ?

เราลองมาใช้วิธีประเมินมูลค่าแบบง่าย ๆ อย่าง P/E Ratio กัน

โดยหากตลาดให้ค่า P/E ที่ 15 เท่า ซึ่งเป็นระดับที่ใกล้เคียงกับกลุ่มเซ็นทรัลพัฒนา หรือ CPN ที่ทำธุรกิจบริหารศูนย์การค้าเป็นหลักเช่นกัน

เมื่อดูจากกำไรปี 2568 แล้ว บริษัท ซีคอน ดีเวลลอปเมนท์ จำกัด (มหาชน) ก็น่าจะมีมูลค่ากิจการราว 12,500 ล้านบาท เลยทีเดียว..