ลงทุนแมนจะเล่าให้ฟัง x WHART

ล่าสุดทาง WHART ซึ่งเป็นทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์และสิทธิ์การเช่าในกลุ่มอสังหาริมทรัพย์ประเภทคลังสินค้าและโรงงานแนวหน้าของประเทศไทย

ได้เตรียมเสนอขายหน่วยทรัสต์เพิ่มทุน เพื่อลงทุนในศูนย์กระจายสินค้าของ WGCL ด้วยมูลค่าเงินลงทุนรวมไม่เกิน 2,507.6 ล้านบาท

ซึ่งการที่ WHART ได้ลงทุนเพื่อขยายศูนย์กระจายสินค้าในรอบนี้ ทำให้ภายหลังการลงทุนพอร์ตของ WHART จะเติบโตจนมีมูลค่ากว่า 56,000 ล้านบาท

แล้วทำไมช่วงเวลานี้ ถึงเป็นโอกาสของการลงทุนในโลจิสติกส์และศูนย์กระจายสินค้า ?
ลงทุนแมนจะเล่าให้ฟัง

ประเทศไทยในช่วง 5-10 ปีหลังมานี้ กำลังจะกลายเป็นศูนย์กลางโลจิสติกส์ของอาเซียน เพราะทุกวันนี้โครงการด้านคมนาคมต่าง ๆ จากภาครัฐ กำลังคืบหน้าไปมาก จากทั้งโครงการมอเตอร์เวย์ ไม่ว่าจะเป็น

- เส้น M7 ที่เป็นส่วนต่อขยายจากพัทยาไปที่จังหวัดระยอง
- เส้น M6 ที่วิ่งไปอยุธยา สระบุรี และนครราชสีมา
- เส้น M81 ที่วิ่งไปนครปฐมและกาญจนบุรี
- เส้น M82 ที่วิ่งไปสมุทรสาคร

ด้วยโครงสร้างพื้นฐานด้านคมนาคมที่ค่อนข้างจะสมบูรณ์พร้อม
และด้วยจุดยุทธศาสตร์สำคัญของการกระจายสินค้าไปยังสถานที่ต่าง ๆ
ทำให้หลายพื้นที่กลายเป็นฮับคลังสินค้าขนาดใหญ่ของหลายบริษัท

ทีนี้ถ้าพูดถึงกองทรัสต์ ที่เป็นเจ้าของทรัพย์สินคลังสินค้าในตลาดอุตสาหกรรมและโลจิสติกส์

หนึ่งในผู้เล่นนั้นก็คือ WHART กองทรัสต์ผู้ลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ อย่างคลังสินค้าและโรงงาน ที่มองเห็นโอกาสในจุดนี้ และยังคงเดินหน้าขยาย Portfolio มาโดยตลอด

WHART นับเป็นผู้เชื่อมโยงธุรกิจคลังสินค้าและระบบโลจิสติกส์ บนทำเลทองอย่างต่อเนื่อง
โดยเฉพาะพื้นที่โซนบางนา-สมุทรปราการ, โซนอยุธยา-สระบุรี, โซน EEC ที่ครอบคลุม 3 จังหวัดเศรษฐกิจทางภาคตะวันออก และโซนสมุทรสาคร ที่พัฒนาโดย WHA Group

ซึ่งการพัฒนาคลังสินค้าของ WHA เน้นพัฒนาคลังสินค้าแบบ Built-to-Suit ซึ่งเป็นการสร้างคลังสินค้า ตามความต้องการของลูกค้าเป็นหลัก

ซึ่งการทำแบบนี้ ถือเป็นการตอบโจทย์กลุ่มลูกค้าผู้เช่าชั้นนำ ทั้งบริษัทไทยและต่างประเทศ ที่ต้องการศูนย์กระจายสินค้ามาตรฐานสากล และมีความเฉพาะตัวสูง ไม่ว่าจะเป็น

- ธุรกิจสินค้าอุปโภคบริโภค หรือ FMCG
อย่างเช่น Unilever, DKSH และ Starbucks ที่ต้องการพื้นที่เก็บสินค้าควบคุมอุณหภูมิ หรือระบบสุขอนามัยมาตรฐานระดับโลก

- ธุรกิจ 3PL/4PL
ที่เป็นตัวเชื่อมโยงสำคัญ ที่ช่วยบริหารจัดการ และการกระจายสินค้าสู่กลุ่มธุรกิจ E-Commerce และ FMCG ให้ดำเนินกิจการได้อย่างต่อเนื่อง

- ธุรกิจ E-Commerce และกลุ่มรีเทลขนาดใหญ่
อย่างเช่น Shopee, Lazada และกลุ่ม CRC Thai Watsadu ที่ต้องการระบบจัดเก็บสินค้าอัตโนมัติ คลังสินค้าทรงสูงพิเศษ หรือพื้นที่จัดส่งสินค้าแบบรวดเร็ว หรือ Cross-Docking เพื่อรองรับคำสั่งซื้อเป็นจำนวนมาก

โดยเมื่อ WHA สามารถพัฒนาคลังสินค้า Built-to-Suit เหล่านี้จนเสร็จสมบูรณ์

WHA ก็จะขายทรัพย์สินคุณภาพสูงเหล่านี้ ให้แก่กองทรัสต์ WHART เข้ามารับไม้ต่อ ในการเป็นเจ้าของ และเก็บเกี่ยวผลตอบแทนในระยะยาว

สำหรับในตอนนี้ กองทรัสต์ WHART มีคลังสินค้าและโรงงานอุตสาหกรรมรวมทั้งหมด 35 แห่ง โดยแบ่งเป็นคลังสินค้า 28 แห่ง และโรงงานอุตสาหกรรมอีก 7 แห่ง

โดยคลังสินค้าและโรงงานส่วนมาก จะกระจายตัวอยู่ในโซนบางนา-สมุทรปราการ และโซน EEC ในพื้นที่จังหวัดฉะเชิงเทรา ชลบุรี และระยอง

ถึงตรงนี้ จะเห็นได้ว่า WHART มีพอร์ตคลังสินค้าและโรงงาน ที่ตั้งอยู่ในพื้นที่ศักยภาพที่มีโครงสร้างพื้นฐานเพียบพร้อมเป็นจำนวนมาก
ที่สำคัญยังได้รับผลตอบรับที่ดี สังเกตได้จาก Occupancy Rate หรืออัตราการเช่าพื้นที่คลังสินค้า และโรงงานของกองทรัสต์ WHART ที่มีมากถึง 90.2% ณ สิ้นเดือนมิถุนายน 2569

ล่าสุด กองทรัสต์ WHART กำลังเดินหน้าเพิ่มทุน เพื่อลงทุนในศูนย์กระจายสินค้า WGCL International Distribution Center ของบริษัท ดับบลิวเอชเอ จีซี โลจิสติกส์ จำกัด ด้วยมูลค่าเงินลงทุนไม่เกิน 2,507.6 ล้านบาท

โดย WHART จะเข้าซื้อศูนย์กระจายสินค้า WGCL IDC ในรูปแบบกรรมสิทธิ์ขาดหรือ Freehold พร้อมสัญญาเช่าระยะยาว 30 ปี ซึ่งก็ถือเป็นอีกหนึ่งกลยุทธ์สำคัญ ที่จะช่วยสร้างมูลค่าสะสมระยะยาวให้กับกองทรัสต์อย่างมีนัยสำคัญ

หลังจากเข้าซื้อสินทรัพย์ WGCL IDC ทำให้กองทรัสต์ WHART มีมูลค่าสินทรัพย์รวมทั้งหมด 5.6 หมื่นล้านบาท

ซึ่งการลงทุนใน WGCL IDC ครั้งนี้ ก็ถือเป็นอีกหนึ่งจิกซอว์ชิ้นสำคัญของ WHART ด้วย

เพราะว่าศูนย์กระจายสินค้า WGCL IDC เกิดจากความร่วมมือระหว่าง 2 บริษัทยักษ์ใหญ่ อย่าง WHA Group ผู้นำด้านการพัฒนาและบริหารจัดการด้านโลจิสติกส์ และ PTTGC ซึ่งโดดเด่นในกลุ่มธุรกิจเคมีภัณฑ์สำหรับอุตสาหกรรม

โดยโมเดลคลังสินค้าของ WGCL IDC เป็นคลังสินค้าประเภท Built-to-Suit คุณภาพสูงระดับสากล ที่ถูกออกแบบและสร้างขึ้นมาเพื่อรองรับการจัดเก็บ และกระจายสินค้าเคมีภัณฑ์และผลิตภัณฑ์อุตสาหกรรมโดยเฉพาะ

ด้วยพื้นที่คลังสินค้ารวมกว่า 99,390 ตารางเมตร บนพื้นที่ดินรวมกว่า 87 ไร่ 1 งาน 61.70 ตารางวา

นอกจากนี้ คลังสินค้าของ WGCL IDC ยังตั้งอยู่ในพื้นที่นิคมอุตสาหกรรมมาบตาพุด จังหวัดระยอง ซึ่งพื้นที่นี้ก็อยู่ในเขตพัฒนาพิเศษภาคตะวันออก หรือ EEC
ถือเป็นจุดยุทธศาสตร์สำคัญ ที่สามารถขนส่งได้อย่างมีประสิทธิภาพ

- ทางน้ำ
อย่างท่าเรือมาบตาพุด ซึ่งเป็นศูนย์กลางการขนส่งในอุตสาหกรรมปิโตรเคมีของประเทศที่ WGCL IDC ตั้งอยู่

- ทางบก
จากการตั้งอยู่ในพื้นที่ EEC ที่สามารถเชื่อมต่อโครงข่ายคมนาคมครบวงจร ทำให้การลำเลียงสินค้าเชื่อมต่อไปยังท่าเรือและสนามบิน ก็สามารถทำได้อย่างรวดเร็ว

- ทางอากาศ
อยู่ใกล้กับสนามบินอู่ตะเภา ซึ่งเป็นศูนย์กลางการขนส่งทางอากาศหลักในพื้นที่ EEC ช่วยให้การขนส่งสินค้าเร่งด่วน การเดินทางของบุคลากร และการเชื่อมโยงระบบโลจิสติกส์ระหว่างประเทศทำได้รวดเร็วและมีประสิทธิภาพสูง

พูดได้ว่า กองทรัสต์ WHART เข้าลงทุนในศูนย์กระจายสินค้าของ WGCL IDC
ก็ยิ่งช่วยเสริมจุดแข็งของกองทรัสต์ WHART ทั้งหมด 3 ข้อด้วยกัน นั่นก็คือ

1. สามารถเสริมความมั่นคงของรายได้ในระยะยาว

เพราะเมื่อกองทรัสต์ WHART เข้าลงทุนในศูนย์กระจายสินค้าของ WGCL IDC แล้ว ก็ปล่อยพื้นที่ศูนย์กระจายสินค้านี้ กลับไปให้บริษัท WGCL IDC เป็นผู้เช่าคลังสินค้าด้วยสัญญาเช่าระยะยาว 30 ปีนับแต่วันที่กองทรัสต์ WHART เข้าลงทุน

ก็ถือได้ว่าการลงทุนในครั้งนี้ มี Occupancy Rate 100% ตั้งแต่วันแรกที่เข้าลงทุน
โดยมีกระแสเงินสดไหลเข้าอย่างสม่ำเสมอ และสามารถคาดการณ์รายได้ในอนาคตได้อย่างแน่นอน

ซึ่งกลยุทธ์การซื้อและปล่อยเช่าต่อนี้ ในวงการอสังหาริมทรัพย์จะเรียกว่าเป็นการ Sale and Leaseback หรือเป็นการลงทุนในทรัพย์สินที่มีผู้เช่าตกลงทำสัญญารอไว้อยู่แล้ว

2. กองทรัสต์ WHART มีผู้เช่าอย่างสม่ำเสมอ

ก่อนการเข้าลงทุนในศูนย์กระจายสินค้าของ WGCL IDC กองทรัสต์ WHART มีอัตราการเช่าพื้นที่ (Occupancy Rate) อยู่ที่ 90.2%

ขณะที่ทรัพย์สินของ WGCL IDC ที่ WHART กำลังเข้าลงทุน มีอัตราการเช่าพื้นที่อยู่ที่ 100% ณ วันที่เข้าทำรายการ ซึ่งจะเข้ามาช่วยเสริมความแข็งแกร่งให้กับพอร์ตทรัพย์สินของกองทรัสต์ สะท้อนถึงการมีผู้เช่าอย่างสม่ำเสมอ

ซึ่งการมีอัตราการเช่าพื้นที่ในระดับสูงอย่างต่อเนื่อง ถือเป็นปัจจัยสำคัญที่สนับสนุนรายได้ค่าเช่าของกองทรัสต์ และเป็นจุดเด่นของการลงทุนในคลังสินค้าและโรงงานให้เช่า

3. ช่วยกระจายความเสี่ยง

การนำศูนย์กระจายสินค้า WGCL IDC เข้ามาอยู่ในพอร์ตนอกจากจะช่วยขยายพื้นที่เช่ารวมให้สูงกว่า 2.0 ล้านตารางเมตรแล้ว

ยังช่วยให้กองทรัสต์ WHART เกิด Tenant Diversification หรือการกระจายตัวของผู้เช่า ซึ่งจะสามารถกระจายความเสี่ยงไปยังผู้เช่าได้หลากหลายรายมากขึ้น และยังสามารถกระจายไปยังกลุ่มอุตสาหกรรมใหม่ได้มากขึ้นด้วย

ถึงแม้ว่า WGCL IDC จะถูกจัดอยู่ในกลุ่ม 3PL/4PL แต่ในพอร์ตของ WHART ยังไม่มีผู้เช่าในกลุ่ม 3PL/4PL รายใดที่ให้บริการแก่ลูกค้าในอุตสาหกรรมปิโตรเคมี

การได้ WGCL IDC เข้ามาเป็นผู้เช่ารายใหญ่ ก็จะเป็นการขยายฐานผู้เช่า เข้าสู่กลุ่ม 3PL/4PL ที่มีลูกค้าในธุรกิจเคมีภัณฑ์และผลิตภัณฑ์อุตสาหกรรมชั้นนำ ซึ่งเป็นหัวใจสำคัญของภาคการผลิต

ซึ่งที่สำคัญ WGCL IDC ยังเป็นบริษัทร่วมทุนระหว่างกลุ่ม WHA และกลุ่ม PTTGC ซึ่งบริษัทเคมีภัณฑ์ระดับโลก ซึ่งถือเป็นผู้เช่าระดับแนวหน้าที่มีฐานทางการเงินแข็งแกร่งมาก

การมีผู้เช่าคุณภาพสูงเข้ามาเติมเต็มพอร์ตเช่นนี้ จึงช่วยลดความเสี่ยงจากการพึ่งพาอุตสาหกรรมใดอุตสาหกรรมหนึ่งเพียงอย่างเดียว

ทั้งหมดนี้ ทำให้กองทรัสต์ WHART มีความสมดุล และสามารถสร้างกระแสเงินสดที่ทนทานต่อทุกสภาวะเศรษฐกิจได้อย่างยั่งยืน

ถึงตรงนี้ ถ้าย้อนกลับมาหาคำตอบว่าทำไมช่วงนี้ถึงเป็นโอกาสของการลงทุนในธุรกิจโลจิสติกส์ การเช่าคลังสินค้า รวมถึงการลงทุนในกองทรัสต์อสังหาริมทรัพย์

เพราะในมิติของอุตสาหกรรม ประเทศไทยกำลังมีโครงสร้างพื้นฐานคมนาคมที่สมบูรณ์พร้อม บวกกับแรงหนุนจาก Real Demand ในยุค E-Commerce และภาคการผลิตที่ต้องการศูนย์กระจายสินค้าที่ตั้งอยู่ในทำเลยุทธศาสตร์ เพื่อให้การบริหารงานมีประสิทธิภาพสูง

ขณะที่ในมิติของการเพิ่มทุนของ WHART เพื่อเข้าซื้อศูนย์กระจายสินค้า WGCL ในครั้งนี้ ไม่เพียงแต่ดันให้พอร์ตรวมของ WHART เติบโตทะลุ 5.6 หมื่นล้านบาท

แต่ยังถือเป็นการล็อกรายได้ค่าเช่า ด้วยสัญญาเช่ายาวนานถึง 30 ปี โดยผู้เช่าชั้นนำที่มีความแข็งแกร่งและน่าเชื่อถืออย่าง WGCL IDC และช่วยให้ผู้เช่าของกองทรัสต์ WHART มีความหลากหลายมากยิ่งขึ้น

เมื่อมองภาพรวมทั้งหมด จะเห็นได้ชัดว่า

สินทรัพย์ที่สามารถสร้างกระแสเงินสดได้อย่างมั่นคงอย่าง WGCL IDC มาอยู่ในมือของ WHART ซึ่งเป็นทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ และสิทธิ์การเช่าในกลุ่มอสังหาริมทรัพย์ประเภทคลังสินค้าและโรงงานที่ใหญ่ที่สุดในประเทศไทย

จึงกลายเป็นโอกาสที่น่าสนใจอย่างยิ่ง สำหรับนักลงทุนที่มองหาผลตอบแทนที่มั่นคงในระยะยาวนั่นเอง..

หากผู้ใดสนใจซื้อหน่วยทรัสต์เพิ่มทุนของกองทรัสต์ WHART

ผู้ถือหน่วยทรัสต์เดิมที่มีสิทธิ์ สามารถจองซื้อได้ในวันที่ 21-25 กันยายน 2569 ที่ราคาเสนอขายสูงสุดที่ 11.10 บาทต่อหน่วย ทั้งนี้ หากราคาเสนอขายสุดท้ายต่ำกว่าราคาเสนอขายสูงสุด ก็จะคืนเงินส่วนต่างราคาให้กับผู้จองซื้อ

โดยนักลงทุนที่สนใจสามารถจองซื้อได้ผ่านแอปพลิเคชัน K PLUS และสาขาของ ธนาคารกสิกรไทย จำกัด (มหาชน) ทุกสาขาทั่วประเทศ

ส่วนประชาชนทั่วไป สามารถจองซื้อได้ในวันที่ 28 กันยายน - 1 ตุลาคม 2569 ที่ราคาสุดท้าย ซึ่งจะมีการประกาศในภายหลัง โดยสามารถจองซื้อได้ผ่านช่องทางเดียวกัน

Reference :
- ข้อมูลเปิดเผยจาก WHART