โครงการใหม่นี้ประกอบด้วย โรงแรม คอนโด สำนักงาน และ ศูนย์การค้า ตั้งอยู่ที่โรงแรมดุสิตเดิมตรงหัวมุมถนนสีลมและ พระราม4 โดยการสร้างโครงการนี้ต้องทุบโรงแรมเดิมทั้งหมด และโครงการนี้ยังได้ที่ดินเพิ่มเติมไปจนสุดตึกอับดุล รวมเนื้อที่เกือบ 24 ไร่ พื้นที่ใช้สอยรวม 400,000 ตารางเมตร มูลค่ารวม 36,700 ล้านบาท เมื่อสร้างเสร็จคงเป็นโรงแรม คอนโด และออฟฟิศที่วิวสวยที่สุดใน กทม. เพราะตรงข้ามคือวิวสวนลุมเต็มๆ

อายุสัญญาเช่ากับสำนักงานทรัพย์สิน 60 ปี ใช้เวลาก่อสร้าง 7 ปี ค่าเช่า 30 ปีแรก ราคา 7.3 พันล้าน ถ้าคิดแบบง่าย ตารางวาละ 7 แสนบาท ต่อการเช่า 30 ปี ดูจากทำเลแล้วราคาเช่าเท่านี้ไม่แพงเลย และน่าจะเป็น โครงการ Landmark ที่สำคัญแห่งหนึ่งของ กทม.

แต่เรื่องนี้ทำให้เราคิดได้ว่าอนาคตเราอาจะจะได้เห็นศูนย์การค้าอยู่ทุกหัวมุมถนนในกรุงเทพ และคงหลีกเลี่ยงไม่ได้ที่แต่ละศูนย์การค้าจะมีคนเดินน้อยลง ไม่ใช่เพราะคนไม่เดินศูนย์การค้า แต่เพราะศูนย์การค้าที่มีมากทั้งในตัวเมืองและนอกเมืองทำให้คนกระจายกันเดิน

นี่ยังไม่นับรวมคอมมูนิตี้ มอลล์ ที่จะมาแย่งดึงคนอีก สุดท้ายตลาดนี้คงไม่ต่างจาก digital tv ที่พอมีช่องเยอะขึ้น คนก็จะกระจายกันดู ทำให้ช่องเดิมเรตติ้งตก ส่วนช่องใหม่ก็คนดูน้อย เพราะมีช่องให้เลือกเยอะ

เราจะเห็นว่ามีศูนย์การค้าเปิดใหม่หลายแห่งมีคนมากเฉพาะช่วงแรกๆ หลังจากนั้นก็จะเงียบเหงาลง ตัวอย่างคือ Emquartier และ Central Embassy ส่วนคนที่กระทบหนักสุดคงเป็นร้านค้าที่เปิดอยู่ในศูนย์การค้า ที่ต้องจ่ายค่าเช่าในราคาที่สูง แต่ไม่มีคนเดิน แถมยังมีคู่แข่งทั้งในศูนย์การค้าเดียวกันและศูนย์การค้าอื่นๆ โดยเฉพาะร้านค้าประเภทร้านอาหารในศูนย์การค้าที่ปัจจุบันเรียงกันหลายสิบร้าน ก็คงจะมีหลายร้านที่ขายแล้วไม่พอค่าเช่า ค่าพนักงาน

แต่เจ้าของศูนย์การค้าคงบอกว่าไม่เป็นไร ไม่น่าเป็นห่วง สามารถหาร้านใหม่มาเช่าแทนร้านเดิมที่ปิดไปได้ไม่ยาก เพราะยังมีร้านค้าอีกหลายร้านฝันอยากมีเชนร้านอาหารเป็นของตัวเองต่อคิวรอเช่าอยู่ ส่วนศูนย์การค้าไม่กระทบอะไรเพราะได้รายได้ค่าเช่าประจำทุกเดือน อาจจะกระทบบ้างตรงช่วงรอยต่อผู้เช่ารายใหม่

นี่ก็อาจเป็นสาเหตุที่บริษัทยัมเจ้าของ kfc และ pizzahut ออกมาบอกเมื่อเร็วๆนี้ว่าจะไม่ลงทุนเปิดร้านอาหารเองแล้ว ต่อไปจะเก็บเงินค่าไลเซ่นจากคนอื่นที่มาขอเปิดดีกว่า และก็พึ่งประกาศขายกิจการ pizzahut ให้บริษัท TTA ไป ดูเหมือน TTA จะหนีเสือปะจระเข้ หนีกลุ่มเดินเรือที่ขาดทุนมาหากลุ่มร้านอาหาร หารู้ไม่ว่ากลุ่มนี้ก็น่าจะเหนื่อยเหมือนกัน ขนาด starbucks ขายกาแฟแก้วละร้อยยังมีมาร์จินแค่ 13%

การเปิดร้านค้าในศูนย์การค้าต่อไปจะยากกว่าเดิมมาก ถ้าสินค้าและบริการคุณภาพไม่ดีจริง จะอยู่ได้ลำบาก