ลงทุนแมนจะเล่าให้ฟัง x SCX

ถ้าพูดถึง SC หลายคนคงนึกถึงโครงการบ้านและคอนโดมิเนียม ธุรกิจที่เมื่อขายและส่งมอบโครงการแล้ว บริษัทก็ต้องพัฒนาโครงการใหม่ เพื่อสร้างรายได้ในรอบถัดไป

แต่เมื่อโลกธุรกิจเผชิญความไม่แน่นอนเป็นระยะ การมีรายได้อีกทางหนึ่งที่เกิดขึ้นต่อเนื่องจากสินทรัพย์เดิม จึงเป็นโจทย์ที่ SC ให้ความสำคัญ

SC จึงตั้ง SCX Corporation เพื่อสร้างธุรกิจรายได้ประจำ หรือ Recurring Income ผ่านคลังสินค้า โรงแรม และอาคารสำนักงาน

ฟังดูคล้ายการลงทุนแบบเสือนอนกิน ที่สร้างสินทรัพย์ขึ้นมา แล้วรอรับรายได้ไปเรื่อย ๆ

แต่ถ้าสร้างคลังสินค้าแล้วไม่มีผู้เช่า โรงแรมต้องลดราคาเพื่อให้มีคนเข้าพัก หรืออาคารสำนักงานเสียลูกค้าเดิมให้คู่แข่ง รายได้ที่คิดว่าจะเกิดขึ้นประจำก็อาจไม่เป็นไปตามคาด

สินทรัพย์ยังอยู่ แต่ความสามารถในการสร้างรายได้จากสินทรัพย์นั้นเปลี่ยนไปได้

แล้ว SCX วางเกมอย่างไร เพื่อให้เงินลงทุนกลายเป็นรายได้ที่เกิดขึ้นต่อเนื่อง ?
คุณรชฎ นันทขว้าง ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร SCX Corporation จะมาฉายภาพให้เห็น
ลงทุนแมนจะเล่าให้ฟัง

“ท่ามกลางความไม่แน่นอนของโลกธุรกิจ เรามองเห็นความสำคัญของการสร้างรายได้ประจำอีกทางหนึ่ง เพื่อกระจายความเสี่ยงและเสริมความมั่นคงให้กับรายได้ของกลุ่ม ลดการพึ่งพาธุรกิจที่อยู่อาศัยซึ่งมีความผันผวนตามวัฏจักรตลาด”

นี่คือแนวคิดที่คุณรชฎเล่าไว้ และอธิบายเหตุผลของการสร้างเครื่องยนต์รายได้อีกชุดให้กลุ่ม SC

อย่างไรก็ตาม การเพิ่มธุรกิจรายได้ประจำไม่ได้ทำให้วัฏจักรหายไป เพราะคลังสินค้า โรงแรม และสำนักงาน ต่างก็มีปัจจัยที่กระทบความต้องการของลูกค้า

การจัดพอร์ตจึงต้องมองให้ลึกกว่าการมีหลายธุรกิจ ว่าแต่ละธุรกิจสร้างรายได้อย่างไร ใช้เงินลงทุนเมื่อไร และมีความเสี่ยงตรงไหน

SCX วางงบลงทุน 25,000 ล้านบาทสำหรับการขยายพอร์ต โดยคลังสินค้าเน้นรายได้จากสัญญาเช่า โรงแรมรับรายได้จากการเข้าพักและสามารถปรับราคาได้ตามความต้องการ ส่วนสำนักงานใช้สินทรัพย์และฐานลูกค้าเดิมเป็นจุดเริ่มต้น

หากมองในมุมการบริหารเงินลงทุน แต่ละธุรกิจจึงมีโจทย์ต่างกัน

คลังสินค้าต้องทำให้พื้นที่มีผู้ใช้งานต่อเนื่อง โรงแรมต้องสร้างเหตุผลให้ลูกค้าเลือกพักในราคาที่คุ้มกับต้นทุน ส่วนสำนักงานต้องทำให้ลูกค้าเห็นคุณค่าของการอยู่ต่อ

SCX ยังทำงานร่วมกับพันธมิตร เช่น Tokyo Tatemono Thailand, Daiwa House Thailand, Siam Motors Group และ Syntec

คำถามที่น่าสนใจ คือบริษัทนำความเชี่ยวชาญของตัวเองและพันธมิตรมาจัดการกับโจทย์เหล่านี้อย่างไร ?

1. ธุรกิจคลังสินค้า ความยากคือเงินลงทุนเดินไปก่อน แต่ผู้เช่าอาจยังไม่มา

อาคารคลังสินค้าที่สร้างเสร็จไม่ได้สร้างรายได้ทันทีโดยตัวมันเอง บริษัทต้องมีผู้เช่าที่ต้องการใช้พื้นที่นั้น และเงื่อนไขการเช่าต้องเหมาะกับเงินลงทุนที่ใช้ไปด้วย

โจทย์จึงเริ่มตั้งแต่ก่อนก่อสร้าง ว่าจะลงทุนบนทำเลไหน รองรับธุรกิจประเภทใด และอาคารควรใช้งานได้หลากหลายแค่ไหน

SCX พัฒนาทั้ง Ready-Built ที่เตรียมอาคารไว้รองรับความต้องการ และ Built-to-Suit ที่ออกแบบตามการใช้งานของลูกค้า

โดย Ready-Built มีข้อได้เปรียบเมื่อลูกค้าต้องการพื้นที่พร้อมใช้ แต่ผู้พัฒนาต้องลงทุนล่วงหน้าและรับความเสี่ยงช่วงที่ยังไม่มีผู้เช่า

ส่วน Built-to-Suit สามารถออกแบบให้ตรงกับการดำเนินงานของลูกค้า แต่ต้องประเมินด้วยว่า ต้นทุนที่ใช้กับการออกแบบเฉพาะคุ้มกับเงื่อนไขสัญญาหรือไม่ และหากลูกค้าเปลี่ยนไป อาคารจะรองรับผู้ใช้งานรายอื่นได้อย่างไร

จุดนี้ทำให้ความยืดหยุ่นของสินทรัพย์มีความหมายต่อการลงทุน

SCX ระบุสัดส่วนพอร์ตคลังสินค้าและโรงงานให้เช่าไว้ที่ 50:50 โดยคุณรชฎอธิบายว่า

“การลงทุนในคลังสินค้าเพียงอย่างเดียวอาจมีความเสี่ยงจากการพึ่งพาธุรกิจประเภทเดียว จุดแข็งของเราคือความยืดหยุ่นของพื้นที่ที่สามารถปรับเป็นโรงงานให้เช่าได้ เราจึงวางสัดส่วนพอร์ตระหว่างคลังสินค้าและโรงงานให้เช่าไว้ที่ 50:50 เพื่อกระจายความเสี่ยง รองรับความต้องการของลูกค้าที่หลากหลาย และสร้างมูลค่าสูงสุดจากการลงทุน”

ประเด็นที่ซ่อนอยู่ในคำอธิบายนี้ คืออาคารหนึ่งหลังอาจมีโอกาสรองรับความต้องการได้มากกว่าหนึ่งรูปแบบ

หากสินทรัพย์ผูกกับการใช้งานที่แคบเกินไป โอกาสหาผู้เช่ารายใหม่ก็อาจจำกัด การคิดเผื่อการปรับเป็นโรงงานจึงเพิ่มทางเลือกในการใช้พื้นที่ โดยยังต้องดูข้อกำหนดการใช้ที่ดิน ใบอนุญาต และต้นทุนปรับอาคารประกอบกัน

ขณะที่การเลือกพื้นที่สีม่วงเป็นเรื่องความเหมาะสมในการใช้งานอุตสาหกรรม ความต้องการเช่าต้องพิจารณาจากฐานลูกค้าและศักยภาพทำเลเพิ่มเติม

อีกจุดคือการลงทุนในสเปกอาคาร เช่น Clear Height 12 เมตร และพื้นรองรับน้ำหนัก 4 ตันต่อตารางเมตร

ความสูงและความสามารถรับน้ำหนักเป็นองค์ประกอบที่ช่วยรองรับการจัดเก็บสินค้าและการใช้งานที่หลากหลายขึ้น คุณภาพอาคารจึงต้องเปลี่ยนกลับไปเป็นประโยชน์ต่อการดำเนินงานของผู้เช่า เพราะพื้นที่ที่ใช้งานได้เหมาะสมมีคุณค่าต่อลูกค้ามากกว่าตัวเลขค่าเช่าเพียงอย่างเดียว

อย่างไรก็ตาม สเปกสูงมีต้นทุนเพิ่ม ฝั่งเจ้าของสินทรัพย์จึงต้องมองด้วยว่าคุณภาพที่ลงทุนไปช่วยให้ได้ผู้เช่า รักษาผู้เช่า หรือสร้างรายได้คุ้มกับต้นทุนอย่างไร

นี่จึงทำให้ความยากของเสือนอนกินในธุรกิจคลังสินค้า อยู่ที่การสร้างอาคารให้ตรงกับความต้องการวันนี้ และมีทางเลือกเมื่อความต้องการในอนาคตเปลี่ยนไป

SCX ยังต่อยอดหลังคาคลังสินค้าด้วยโซลาร์ เพื่อรองรับการใช้พลังงานของผู้เช่าและสร้างประโยชน์เพิ่มจากพื้นที่เดิม ซึ่งต้องประเมินรูปแบบลงทุน สัญญาซื้อขายไฟ และผลตอบแทนเป็นอีกส่วนหนึ่ง

2. ธุรกิจโรงแรม ความยากคือมีห้องพักให้ขายใหม่ทุกวัน แต่รายได้ของวันนี้เก็บไว้ขายพรุ่งนี้ไม่ได้

โรงแรมเป็นธุรกิจรายได้ประจำที่มีลักษณะต่างจากคลังสินค้า
เพราะคลังสินค้าสร้างรายได้ตามสัญญาเช่า แต่โรงแรมต้องทำให้ลูกค้าเลือกจองห้องพักในแต่ละคืน ห้องที่ว่างคืนนี้ไม่สามารถนำคืนที่ผ่านไปแล้วกลับมาขายได้

รายได้จึงขึ้นอยู่กับทั้งจำนวนห้องที่ขายได้ ราคาที่ขายได้ และต้นทุนให้บริการ การเพิ่มอัตราเข้าพักด้วยการลดราคามากเกินไป อาจไม่ได้ทำให้ผลตอบแทนดีขึ้น

SCX ตั้งเป้าขยายพอร์ตโรงแรมเป็น 2,000 ห้อง และเลือกพัฒนา Lifestyle Hotel ที่ให้ความสำคัญกับดีไซน์และประสบการณ์ของผู้เข้าพัก

คุณรชฎเล่าว่า

“เราให้ความสำคัญกับการพัฒนา Lifestyle Hotel ที่ใช้ดีไซน์และประสบการณ์ของผู้เข้าพักเป็นหัวใจในการสร้างความแตกต่าง เพราะนักท่องเที่ยวยุคใหม่มองหามากกว่าที่พัก พวกเขาต้องการสัมผัสวัฒนธรรม ค้นพบมุมมองใหม่ ๆ และเก็บช่วงเวลาที่อยากแบ่งปัน เราจึงตั้งใจสร้างโรงแรมให้เป็นจุดหมายที่มีเอกลักษณ์ และเป็นแรงบันดาลใจให้คนอยากเดินทางมาสัมผัสด้วยตัวเอง”

หากขยายความในมุมธุรกิจ การสร้างเอกลักษณ์ช่วยให้โรงแรมมีเหตุผลที่ลูกค้าจะเลือก นอกเหนือจากทำเลและราคา

แต่ดีไซน์จะมีความหมายต่อการลงทุนมากขึ้น เมื่อพิสูจน์ได้ว่าช่วยให้เกิดการจอง ราคาที่ขายได้จริง หรือการกลับมาใช้บริการ และประโยชน์นั้นคุ้มกับต้นทุนพัฒนาและดูแลรักษา

YANH Ratchawat เป็นตัวอย่างการนำอาคารสำนักงานเดิมมาปรับเป็นโรงแรม โดยใช้บริบทของย่านและประสบการณ์ท้องถิ่นเป็นส่วนหนึ่งของข้อเสนอให้ลูกค้า

ส่วน KROMO Bangkok, Curio Collection by Hilton ซึ่งร่วมทุนกับ Daiwa House Thailand และ The Standard, Pattaya Na Jomtien ที่ร่วมลงทุนกับ Syntec แสดงถึงแนวทางทำงานกับแบรนด์โรงแรมระดับโลก

แบรนด์และเครือข่ายลูกค้าเป็นองค์ประกอบของการเข้าถึงตลาด แต่ความคุ้มค่าต้องพิจารณารวมถึงค่าใช้จ่ายตามสัญญาและผลการดำเนินงานจริงด้วย

ดังนั้น การวัดความสำเร็จต้องดูราคาห้องพักที่ขายได้จริงร่วมกับอัตราเข้าพัก และรายได้ที่เหลือเป็นกำไรจากการดำเนินงาน โรงแรมที่คนเข้าพักมากอาจไม่ได้สร้างผลตอบแทนดีที่สุด ถ้าต้องแลกมาด้วยราคาที่ต่ำหรือต้นทุนที่สูง

ในอีกด้านหนึ่ง โรงแรมเป็นสินทรัพย์ที่ต้องลงทุนและดำเนินงานระยะยาว การตัดสินใจจึงต้องมองไกลกว่าฤดูกาลท่องเที่ยวหรือความผันผวนช่วงสั้น

“เรามองการลงทุนในระยะยาว โดยไม่ให้ความผันผวนของตลาดในช่วง 2-3 ปีเป็นตัวกำหนดทิศทางทั้งหมด เพราะเราเชื่อว่าการท่องเที่ยวจะยังคงเป็นหนึ่งในแรงขับเคลื่อนสำคัญของเศรษฐกิจไทย และธุรกิจโรงแรมที่มีจุดยืนชัดเจนจะยังมีโอกาสเติบโตได้ในระยะยาว”

มุมมองของคุณรชฎสะท้อนความเชื่อในศักยภาพการท่องเที่ยวไทย ส่วนโจทย์การลงทุนคือการเลือกโครงการที่สามารถอยู่และแข่งขันได้ตลอดช่วงเวลาที่ลงทุน

SCX ใช้การเช่าที่ดินระยะยาวในการพัฒนาโรงแรมด้วย วิธีนี้ช่วยลดภาระซื้อที่ดินเริ่มต้น แต่ต้องดูค่าเช่า อายุสิทธิ และต้นทุนตลอดโครงการ เพื่อประเมินความคุ้มค่า

ความยากของเสือนอนกินในธุรกิจโรงแรมจึงอยู่ที่การทำให้ความเชื่อระยะยาวกลายเป็นรายได้จริงในแต่ละวัน พร้อมรักษาผลตอบแทนจากเงินลงทุนที่ใช้ไป

3. ธุรกิจอาคารสำนักงาน ความยากคืออาคารยังอยู่ แต่เหตุผลที่ลูกค้าจะอยู่ต่ออาจเปลี่ยนไป

เมื่อสำนักงานใหม่เข้าสู่ตลาด ผู้เช่ามีทางเลือกเพิ่มขึ้น อาคารเดิมจึงต้องรักษาความสามารถในการตอบโจทย์ลูกค้า แม้จะเคยมีอัตราเช่าสูงก็ตาม

SCX มีอาคารสำนักงาน 4 แห่งในโซนวิภาวดีและพหลโยธิน มีอัตราการเช่ามากกว่า 95%

อัตราเช่านี้ทำให้เห็นว่า สินทรัพย์นอกพื้นที่ศูนย์กลางธุรกิจสามารถมีฐานผู้เช่าได้แข็งแรง แต่ความท้าทายคือรักษาระดับการใช้พื้นที่นี้ต่อไป โดยใช้เงินลงทุนให้เหมาะกับรายได้ที่รักษาไว้ได้

จุดแข็งที่คุณรชฎกล่าวถึงคือทีมบริการที่มีประสบการณ์มาตั้งแต่ยุคเริ่มต้นของ SC

“จุดแข็งของเราคือทีมบริการที่สั่งสมประสบการณ์มาตั้งแต่ยุคเริ่มต้นของ SC ทำให้เราเข้าใจความต้องการของผู้เช่า และสามารถตอบสนองได้อย่างรวดเร็ว การดูแลอย่างต่อเนื่องตลอดหลายสิบปีเป็นส่วนสำคัญที่สร้างความไว้วางใจ และทำให้ลูกค้าเลือกต่ออายุสัญญากับเรามาโดยตลอด”

สำหรับผู้เช่า การตัดสินใจเรื่องสำนักงานเกี่ยวข้องกับการทำงานขององค์กร การแก้ปัญหาได้รวดเร็วและความเข้าใจการใช้งานจึงเป็นส่วนหนึ่งของคุณค่าที่ได้รับจากค่าเช่า

SCX ยังปรับปรุงอาคารให้ตอบโจทย์การทำงาน เช่น รูปแบบ Campus แนวคิด Well-Being และพื้นที่ส่วนกลาง จนลูกค้าบางรายเลือกต่อสัญญาระยะยาวหลังปรับพื้นที่

กรณีนี้ทำให้เห็นว่า การลงทุนในอาคารเดิมสามารถเชื่อมกับความต้องการของผู้เช่า และเปลี่ยนเป็นความต่อเนื่องของรายได้ได้

เพราะการรีโนเวตมีต้นทุน หากเงินลงทุนช่วยรักษาผู้เช่า ลดช่วงพื้นที่ว่าง หรือเพิ่มรายได้ได้เหมาะสม ก็สามารถสร้างประโยชน์จากสินทรัพย์เดิมได้
แต่ถ้าปรับปรุงโดยไม่เข้าใจความต้องการ อาคารอาจดูใหม่ขึ้น โดยที่ผลตอบแทนไม่ได้ดีขึ้นตาม

SCX ยังมีสัญญาเช่าระยะสั้นและระยะยาว ซึ่งต้องบริหารให้เหมาะกับลูกค้าและภาวะตลาด สัญญายาวช่วยเพิ่มความชัดเจนของรายได้ตามเงื่อนไขที่ตกลง ส่วนสัญญาสั้นเปิดจังหวะให้ทบทวนเงื่อนไขได้บ่อยขึ้น แต่ก็มีความเสี่ยงเรื่องการต่อสัญญาเช่นกัน

ความยากของเสือนอนกินในธุรกิจสำนักงานจึงอยู่ที่การรักษาเหตุผลให้ลูกค้าเลือกอยู่ต่อ และใช้เงินปรับปรุงให้ตรงกับคุณค่าที่ลูกค้าต้องการ

แล้ว SCX จะขยายพอร์ตต่อไปอย่างไร

เมื่อสินทรัพย์เริ่มสร้างรายได้ ความท้าทายไม่ได้จบลง เพราะการพัฒนาโครงการถัดไปยังต้องใช้เงินทุน

SCX ตั้งเป้าหมายให้ธุรกิจรายได้ประจำสร้างกำไรสุทธิอย่างน้อย 20% ของกำไรทั้งหมดในกลุ่ม SC ภายใน 5 ปี และให้รายได้กับกำไรเติบโตไม่น้อยกว่า 100% จากปี 2026

เป้าหมายนี้ควรถูกอ่านควบคู่กับเงินลงทุนที่ต้องใช้และระยะเวลาที่โครงการใหม่จะเริ่มสร้างรายได้

SCX จึงวางแผน SCX Logistics REIT เพื่อรองรับการหมุนเวียนเงินทุนและขยายพอร์ต ก่อนเดินหน้าสู่เป้าหมายการจดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ในระยะถัดไป

ในภาพรวม REIT เป็นโครงสร้างระดมทุนเพื่อลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ที่มีศักยภาพ และเป็นช่องทางให้เจ้าของสินทรัพย์นำเงินกลับไปลงทุนและพัฒนาโครงการใหม่ได้

หากมองเป็นวงจรการลงทุน บริษัทเริ่มจากนำเงินไปพัฒนาสินทรัพย์ หาผู้เช่า และสร้างประวัติรายได้ เมื่อสินทรัพย์มีความพร้อมและผ่านเงื่อนไขของธุรกรรม ก็สามารถนำเข้าสู่การลงทุนของกองทรัสต์ เพื่อให้บริษัทนำเงินกลับมารองรับการพัฒนาโครงการรอบใหม่ได้

จุดนี้ทำให้แผน REIT มีความหมายต่อวิธีเติบโตของ SCX เพราะการขยายพอร์ตต้องบริหารทั้งความพร้อมของสินทรัพย์และจังหวะนำเงินทุนกลับมาใช้ ไม่เช่นนั้น เงินลงทุนอาจผูกอยู่กับโครงการเดิม ขณะที่โครงการใหม่ยังต้องการทุนเพิ่ม

อย่างไรก็ตาม รายได้จากสินทรัพย์ที่กองทรัสต์เข้าลงทุนไม่ได้คงอยู่กับเจ้าของเดิมในรูปแบบเดิมทั้งหมด จึงต้องดูโครงสร้างธุรกรรม บทบาทของ SCX หลังธุรกรรม และผลตอบแทนจากการนำเงินกลับไปลงทุนใหม่

ตรงนี้คือความยากอีกชั้นของการสร้างพอร์ตรายได้ประจำ บริษัทต้องบริหารทั้งรายได้จากสินทรัพย์ที่มีอยู่ และเงินทุนสำหรับสินทรัพย์ที่จะสร้างรายได้ในอนาคต

คุณรชฎยังเปรียบ SCX กับนกกระเรียนที่พร้อมมองหาแหล่งอาหารใหม่อยู่เสมอ สะท้อนแนวคิดการค้นหาโอกาสนอกเหนือจากสามธุรกิจหลัก

แต่การขยายโอกาสจะมีความหมายต่อกลุ่ม SC มากขึ้น เมื่อมีเกณฑ์เลือกลงทุนที่ชัด และสามารถเปลี่ยนเงินลงทุนเป็นรายได้กับกำไรได้ตามแผน

ท้ายที่สุด กรณีของ SCX ทำให้เห็นว่า รายได้ประจำไม่ได้วัดจากจำนวนสินทรัพย์ที่ถืออยู่เพียงอย่างเดียว
เพราะคลังสินค้าต้องมีผู้เช่าที่ใช้งานได้ต่อเนื่อง โรงแรมต้องขายห้องพักในราคาที่คุ้มต้นทุน และสำนักงานต้องรักษาคุณค่าให้ลูกค้าเลือกอยู่ต่อ

เมื่อทำสิ่งเหล่านี้ได้ การเติบโตของ SCX จึงมีโอกาสเพิ่มฐานรายได้จากสินทรัพย์เดิมให้กลุ่ม SC ควบคู่กับธุรกิจที่อยู่อาศัย

คำตอบของคำว่า “เสือนอนกิน ง่ายจริงหรือ ?” จึงอยู่ที่ว่า เจ้าของสินทรัพย์บริหารอย่างไรให้ลูกค้ายังคงเลือกจ่าย และรายได้ที่ได้รับคุ้มกับเงินลงทุนตลอดอายุของสินทรัพย์

ติดตามรายละเอียดโครงการต่าง ๆ ของ SCX ได้ที่ https://www.scx.co.th/th

References:
- บทสัมภาษณ์คุณรชฎ นันทขว้าง รายการ THE BRIEFCASE x SCX
- https://www.set.or.th/th/listing/equities/reits