ลงทุนแมนจะเล่าฟัง x SCX

โลกธุรกิจผันผวน เศรษฐกิจเปราะบาง จนเกิดการดิสรัปต์ธุรกิจเดิม
SC Asset ก่อนที่จะรีแบรนด์เป็น SC สัมผัสได้ว่า การพึ่งพาธุรกิจใดธุรกิจหนึ่งมากเกินไป คือความเสี่ยงที่ยากจะรับมือในสถานการณ์ไม่ปกติ

Recurring Income จึงกลายเป็น Business Model ภายใต้ SCX Corporation ประกอบไปด้วย 3 หน่วยธุรกิจคือ

- SCX Logistics ธุรกิจคลังสินค้าและโรงงาน
- SCX Hospitality ธุรกิจโรงแรม
- SCX Working Solutions ธุรกิจสำนักงานให้เช่า

แน่นอนว่า พระเอกหลักในกลุ่มอสังหาริมทรัพย์เพื่อเช่าที่จะมาเป็น Growth Engine ของ SC ช่วยสร้างกระแสเงินสดรับอย่างสม่ำเสมอ ก็คือ SCX Corporation นั่นเอง

ในปี 2022 SCX Logistics เริ่มต้นธุรกิจคลังสินค้าด้วยพื้นที่เช่า 16,000 ตร.ม. ที่นครสวรรค์ ภายใต้ชื่อ SCX Logistics Nakhon Sawan

ก่อนจะขยายในปี 2026 มาเป็น 200,000 ตร.ม. ในทำเลศักยภาพ ไม่ว่าจะเป็นบางนา-ตราด แหลมฉบัง ชลบุรี ทำเลไข่แดงที่เต็มไปด้วย Demand และ Supply

และตั้งเป้าจะเพิ่มเท่าตัวอีก 200,000 ตร.ม. รวมเป็น 400,000 ตร.ม. ภายในสิ้นปี 2027 พร้อมเป้าหมายไปสู่ 1,000,000 ตร.ม. ภายในปี 2029

การเติบโตของ SCX Logistics ไม่ใช่แค่ขยายพื้นที่เช่าให้ใหญ่ขึ้นไปเรื่อย ๆ
แต่กำลังเป็น Recurring Value หมากเดินเกมตัวสำคัญที่จะสร้างรายได้ประจำที่รับมือความผันผวน และช่วยให้ SC ลดการพึ่งพารายได้จากการขายอสังหาฯ

ต้องบอกว่า SC และ SCX ไม่ได้เดินเกมนี้ช้าเลย แถมยังอ่านเกมขาดเสียด้วย

สังเกตได้จากโครงการ Flagship ล่าสุดอย่าง SCX Logistics Bangna Km.20 หลังจากพัฒนาเสร็จภายใน 2 ปี พื้นที่เช่า 80,000 ตร.ม. ก็สามารถทำอัตราเช่า 100% ไปอย่างง่ายดาย

แล้วอะไรที่ทำให้ SCX Logistics ประสบความสำเร็จอย่างต่อเนื่อง ?
ลงทุนแมนจะเล่าให้ฟัง

ปัจจุบันนี้ SC กำลังถูกขับเคลื่อนด้วย 3 เครื่องยนต์หลัก คือ

- SC กลุ่มธุรกิจที่อยู่อาศัย (Residential)
- SCX กลุ่มอสังหาริมทรัพย์เพื่อเช่า (Recurring Income Property)
- SCANVA กลุ่มธุรกิจใหม่ด้านเทคโนโลยีเพื่อสุขภาพ (Health Technology)

ซึ่งถ้าเจาะลึกลงมาดูเครื่องยนต์ตัวสำคัญที่จะสร้างรายได้ประจำอย่าง SCX จะพบว่าวางเป้าหมาย Revenue Portion ปี 2029 ไว้ที่ 4,200 ลบ. แบ่งเป็น

- 40% จะเป็น SCX Logistics ธุรกิจคลังสินค้าบนทำเลยุทธศาสตร์ ขนาดพื้นที่เช่า 1,000,000 ตร.ม.

- 45% จะเป็น SCX Hospitality ธุรกิจโรงแรม 2,000 ห้อง ทั้งในกรุงเทพฯ และต่างจังหวัด
เช่น KROMO Bangkok, Curio Collection by Hilton, The Standard, Pattaya Na Jomtien, YANH Ratchawat และ voco Bangkok Siam ที่จะเปิดตัวในปี 2029

- 15% จะเป็น SCX Working Solutions ธุรกิจสำนักงานพื้นที่เช่า 120,000 ตร.ม.

ทั้งหมดนี้ ถูกขับเคลื่อนด้วยมาตรฐานและคุณค่าเดียวกับ SC ทั้งในด้านคุณภาพ (Quality) ด้วยมาตรฐานวิศวกรรมและการออกแบบ, ความใส่ใจ (Care) ด้วยความเข้าใจในพฤติกรรมผู้ใช้ รวมทั้งความรับผิดชอบ (Responsible) ต่อลูกค้า สังคม และสิ่งแวดล้อม

แล้ว SCX Logistics ทำไมถึงประสบความสำเร็จอย่างต่อเนื่อง ?

ข้อแรกคือ การมีพันธมิตรที่ดี

ด้วยความแข็งแกร่งและความน่าเชื่อถือของแบรนด์ SC ทำให้ Tokyo Tatemono Thailand เกิดความมั่นใจ และตัดสินใจร่วมเป็นพันธมิตรในฐานะ Strategic Investment Partnership ของเครือ SC และ SCX

ถือเป็นการนำทุน มาตรฐานการพัฒนา และมุมมองระยะยาว เข้ามาผนวกกับความเข้าใจตลาดและความแข็งแกร่งของ SCX เพื่อร่วมกันพัฒนาพอร์ตโฟลิโออสังหาริมทรัพย์เพื่อเช่าที่สร้างรายได้ประจำ (Recurring Income) ทั้งในกลุ่มธุรกิจโรงแรมระดับพรีเมียม และกลุ่มคลังสินค้าให้เช่า

พูดง่าย ๆ ว่า การมีพันธมิตรญี่ปุ่นไม่ได้เพิ่มเพียงเงินลงทุน แต่กำลังยกระดับมาตรฐานและความเชื่อมั่นของแพลตฟอร์มตั้งแต่วันแรก

รวมไปถึงกลุ่ม Siam Motors Group ก็เข้ามาร่วมลงทุนด้วยเช่นกัน สะท้อนว่า SCX กำลังสร้างความเชื่อมั่นทั้งในกลุ่มนักลงทุนไทย และต่างชาติ

ข้อต่อมาคือ Proof of Demand ของผู้เช่าระดับสากล

เมื่อลูกค้าแต่ละประเภท ต้องการรูปแบบสเปซที่ต่างกัน ฟังก์ชันที่ต่างกัน รวมทั้งการทำงานที่ยืดหยุ่น ทั้งในด้านทำเล รูปแบบอาคาร และการบริการ ล้วนเป็นสิ่งที่ SCX Logistics ให้ความสำคัญ และต้องการสร้างความคล่องตัวให้กับผู้เช่ามาโดยตลอด

SCX Logistics จึงออกแบบคลังสินค้าที่คิดเผื่อการปรับแต่ง และสามารถปรับเป็นโรงงานได้ เพื่อให้เหมาะสมกับแต่ละธุรกิจของลูกค้า พร้อมรองรับความต้องการของ Demand ที่ไม่ได้เลือกแค่ทำเล แต่ต้องการโครงสร้างที่มีการออกแบบรองรับ Operation เป็นอาคารที่มีคุณภาพ มีรูปแบบบริการที่ต่อเนื่อง และมีความน่าเชื่อถือระยะยาว

จุดนี้เองคือเหตุผลว่า ทำไมโครงการของ SCX Logistics กลายเป็น Recurring Income แบบมีคุณภาพ ไม่ใช่แค่การเช่าให้เต็มพื้นที่

ยกตัวอย่างความใส่ใจภายในโครงการ SCX Logistics Bangna Km.20 ก็เช่น

- Skylight ช่องโปร่งแสงบนหลังคาเพื่อรับแสงธรรมชาติตอนกลางวัน ช่วยลดการใช้ไฟฟ้า
- ระบบระบายอากาศ ช่วยถ่ายเทอากาศให้หมุนเวียนอย่างน้อย 4 Air Changes ต่อชั่วโมง
- การเลือกใช้วัสดุ High Spec Material ช่วยลดอุณหภูมิภายในอาคารให้อยู่ที่ประมาณ 32-33 องศาเซลเซียส แม้ว่าสภาพอากาศภายนอกจะร้อนถึง 40 องศาเซลเซียสก็ตาม

พร้อมต่อยอดโครงการระบบพลังงานโซลาร์เซลล์ (Solar Cell) บนหลังคาคลังสินค้า ภายใต้ชื่อ SCX 360 เพื่อส่งมอบพลังงานสะอาด และช่วยลดต้นทุนค่าไฟฟ้าให้กับผู้เช่า
เพื่อตอบโจทย์ด้านความยั่งยืน และการเป็นคลังสินค้าที่เป็นมิตรต่อสิ่งแวดล้อม Green Logistics นั่นเอง

นอกจากนี้ ยังใช้ระบบนิเวศของ SC เช่น การดูแลหลังการส่งมอบผ่านแอป รู้ใจ เพื่อให้ลูกค้ามั่นใจว่าจะได้รับการดูแลตั้งแต่วันแรกและตลอดไป พร้อมบริการจากทีม SCAble นิติบริการหลังการขาย อีกด้วย

ที่น่าสนใจคือ แนวคิด Recurring Value..

SCX Logistics มองว่า Recurring Value จะเกิดขึ้นได้ ต้องรู้จักการส่งมอบ 3 คุณค่าให้กับลูกค้า คือ

- Efficiency หรือ ประสิทธิภาพ
เชื่อว่า การมุ่งเน้นคุณภาพผลิตภัณฑ์ จะช่วยให้ลูกค้าได้ใช้พื้นที่ได้อย่างคุ้มค่าทุกตารางเมตร ในต้นทุนที่สามารถแข่งขันได้จริงในตลาด

- Flexibility หรือ ความยืดหยุ่น
ด้วยความที่โครงสร้างอาคารถูกออกแบบให้เป็นได้ทั้งคลังสินค้าและโรงงาน แม้จะอยู่ในพื้นที่นิคมอุตสาหกรรม แต่ด้วยผังเมืองสีม่วง ก็สามารถดำเนินกิจการอุตสาหกรรมได้ อีกทั้งยังมีทีมงานวิศวกรและสถาปนิก พร้อมรองรับการปรับแต่งพื้นที่อีกด้วย

- Trust หรือ ความน่าเชื่อถือ
เชื่อว่า การสร้างความสัมพันธ์ระยะยาวจะนำไปสู่การกลับมาใช้บริการซ้ำ และการแนะนำต่อปากต่อปาก

พูดง่าย ๆ ว่า SCX Logistics กำลังทำหน้าที่เป็นทั้งที่ปรึกษา (Consult), ช่วยแนะนำซัปพลายเออร์, ช่วยดูแลเรื่องการปรับแต่งอาคารอย่างครบวงจร

จุดนี้เองที่สร้างความประทับใจให้แก่ลูกค้าต่างชาติเป็นอย่างมาก

สังเกตได้จากฐานลูกค้าปัจจุบัน แบ่งเป็นไทย 22% และต่างชาติ 78% ในหลากหลายประเทศทั่วโลก
ไม่ว่าจะเป็น สหรัฐอเมริกา 18%, ญี่ปุ่น 16%, จีน 10%, ฝรั่งเศส 8%, UAE 8%, สิงคโปร์ 8%, แคนาดา 5%, อิสราเอล 4% และเยอรมนี 1%

ฐานผู้เช่า กระจายตัวอยู่ในหลากหลายอุตสาหกรรม ทั้งใน Manufacturing 38%, Logistic 36%, Retail 8%, Data Center 8%, Consumer 5%, Beauty 3% และ Testing Lab 2%

แล้วการเติบโตของ SCX Logistics ในอนาคตจะเป็นอย่างไร ?

หนึ่งในความท้าทายคือ ต้นทุนด้านก่อสร้างที่สูงขึ้น 30-40% จากผลกระทบของสงครามในตะวันออกกลาง

SCX Logistics จึงปรับทิศทางธุรกิจด้วยโมเดล Brownfield ลงทุนในสินทรัพย์ที่สร้างเสร็จแล้ว ทั้งในส่วนของคลังสินค้าและโรงแรม แล้วนำมา Renovate ให้ตรงกับความต้องการของลูกค้า

โมเดลนี้ไม่ได้แค่ลดความเสี่ยงด้านค่าวัสดุก่อสร้าง และยังช่วยให้รับรู้รายได้ได้รวดเร็วยิ่งขึ้น

ตัวอย่างโครงการล่าสุดก็เช่น การเข้าซื้อโรงงานในนิคมอุตสาหกรรมอมตะ
โดย SCX Logistics เข้าซื้อที่ดินและอาคารแล้วให้เขาเช่ากลับทันที (Sales and Leaseback) ด้วยสัญญาเช่าระยะยาวถึง 20 ปี

เท่ากับว่า โครงการนี้จะสร้างกระแสเงินสดกลับมาได้ทันที โดยไม่ต้องเริ่มลงทุนใหม่จากศูนย์

ส่วนกลุ่มลูกค้าเป้าหมายในอนาคต มองว่า กลุ่มอิเล็กทรอนิกส์ ที่ได้รับการส่งเสริมการลงทุนจาก BOI เป็น กลุ่มเป้าหมายที่น่าสนใจ

รวมทั้งกลุ่ม Data Center และ Supply Chain เพราะเป็นอุตสาหกรรมหลักที่กำลังเติบโตแรง และยังเห็นโอกาสเจาะกลุ่มธุรกิจที่เป็นผู้ผลิตอุปกรณ์สนับสนุน (SP Part) ของ Data Center ด้วย

ทั้งหมดนี้คือ เส้นทางธุรกิจ SCX Logistics แพลตฟอร์มที่กำลังเติบโตด้วยคุณภาพ
ไม่ใช่แค่การสร้างคลังสินค้าเพื่อปล่อยเช่า แต่กำลังสร้าง Recurring Income Platform ที่มีสินทรัพย์คุณภาพ มีพันธมิตรระดับโลก และฐานลูกค้าที่ใช้พื้นที่ขับเคลื่อนธุรกิจ

ผลจากการลงทุนระยะยาว กำลังสะท้อนความสำเร็จจากการวางหมากเดินเกมได้อย่างกินขาด นั่นเอง

สุดท้ายแล้ว เป้าหมายในอนาคต ถ้าทุกอย่างเป็นไปอย่างที่ตั้งใจไว้
อาจมีโอกาสจดทะเบียนเข้าตลาดหลักทรัพย์ภายในปี 2030 และคาดหวังความสามารถในการทำกำไรสุทธิได้ราว 20% ของภาพรวมกลุ่ม SC

คงต้องติดตามกันต่อไปว่า อนาคต SCX Logistics อาจไม่ได้เป็นเพียงหนึ่งในธุรกิจ Recurring Income ภายใต้ SCX
แต่กำลังก้าวไปสู่การเป็นหนึ่งในแบรนด์คลังสินค้าชั้นนำของประเทศไทย ก็เป็นได้..

Reference :
- สัมภาษณ์ตรง คุณรชฎ นันทขว้าง ดำรงตำแหน่งประธานเจ้าหน้าที่บริหารและกรรมการผู้จัดการ บริษัท เอสซีเอ็กซ์ คอร์ปอเรชัน จำกัด โดยลงทุนแมน