กองทรัสต์ที่ถือทั้งตึกเอ็มไพร์ใจกลางกรุงเทพฯ บันยันทรี เกาะสมุย บันยันทรี กระบี่ มีเลีย เกาะสมุย และพัทยา แมริออท อยู่ในพอร์ตเดียว โดยทั้ง 5 แห่งเป็นกรรมสิทธิ์ 100%..

วันนี้ บริษัท แอสเสท เวิรด์ คอร์ป หรือ AWC เปิดกลยุทธ์ของทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ เอดับเบิ้ลยูซี ไลฟ์สไตล์ พร็อพเพอร์ตี้ หรือ AWR ซึ่งอยู่ระหว่างการเสนอจัดตั้ง

AWC ระบุว่า AWR จะเป็น REIT IPO ที่ใหญ่ที่สุดในประวัติศาสตร์ไทย และมีสถาบันการเงิน 11 แห่งร่วมเปิดช่องทางเชื่อมเครือข่ายผู้ลงทุนทั้งในและต่างประเทศ

โดยบริษัทคาดว่า AWR จะเสนอขายที่ราคา 10 บาทต่อหน่วย และกองทรัสต์จะมีมูลค่าตลาดคาดการณ์ราว 43,178 ล้านบาท

แล้ว AWR ถืออะไรอยู่ และตัวเลขที่ AWC นำเสนอมีอะไรบ้าง ? 

ลงทุนแมนจะเล่าให้ฟัง

AWR มี AWC บริษัทในกลุ่มทีซีซี เป็นเจ้าของทรัพย์สินเดิม และมีบริษัท แอสเสท เวิรด์ คอร์ป รีท เป็นผู้บริหารจัดการ

ทรัพย์สินที่เสนอลงทุนครั้งแรกมี 5 แห่ง มูลค่าการลงทุนเริ่มต้นไม่เกิน 51,388 ล้านบาท

ผู้ประเมินอิสระ 2 ราย ให้มูลค่ารวมของทรัพย์สินเหล่านี้ในช่วงราว 48,449-51,388 ล้านบาท

แห่งแรกคือ ดิ เอ็มไพร์ ตึกไลฟ์สไตล์คอมเมอร์เชียลสูง 58 ชั้นในกรุงเทพฯ พื้นที่เช่าสุทธิ 158,021 ตารางเมตร มีผู้เช่ากว่า 200 ราย

ณ มิถุนายน 2569 อัตราการเช่าพื้นที่ตามสัญญาอยู่ที่ 64% และอายุสัญญาเช่าเฉลี่ย 3.5 ปี

AWC อธิบายว่า อัตราการเช่าสะท้อนการที่ AWC กันพื้นที่บางส่วนไว้คัดสรรธุรกิจไลฟ์สไตล์เข้ามา จึงยังมีโอกาสเพิ่มอัตราการเช่าในอนาคต โดยตึกมีร้านอาหารบนดาดฟ้า EA Rooftop พื้นที่ Co-Living และ EA Wellness Club ที่เตรียมเปิดให้บริการ

อีก 4 แห่งเป็นโรงแรม แบ่งเป็น 2 กลุ่ม

- กลุ่มรีสอร์ทอัลตร้าลักชูรี่ คือบันยันทรี เกาะสมุย พูลวิลล่า 88 หลัง และบันยันทรี กระบี่ ห้องสวีทและวิลล่า 72 ห้อง

- กลุ่มรีสอร์ทสำหรับครอบครัวและกลุ่มเพื่อน คือมีเลีย เกาะสมุย 200 ห้องพัก และพัทยา แมริออท 287 ห้องพักและห้องสวีท

AWC ระบุว่า ในไตรมาส 1 ปี 2569 รายได้ต่อห้องพักเฉลี่ย หรือ RevPAR ของโรงแรมทั้ง 4 แห่ง สูงกว่าโรงแรมกลุ่มเทียบเคียง โดยพรีเมียมอยู่ระหว่าง +9.8% ของมีเลีย เกาะสมุย ถึง +190.8% ของบันยันทรี กระบี่ ตามการวิเคราะห์ของ CBRE ที่อ้างในเอกสาร

พัทยา แมริออท เริ่มดำเนินการเมื่อ 30 มิถุนายน 2568 อัตราการเข้าพักปี 2568 จึงอยู่ที่ 42.9% จากข้อมูลเพียงครึ่งปี

ส่วน EBITDA ของพอร์ตโรงแรม AWC ระบุว่าเติบโตราว 20% ในช่วง 2 ปีที่ผ่านมา

จุดขายแรกที่ AWC พูดถึง คือสินทรัพย์ทั้ง 5 แห่งเป็นกรรมสิทธิ์ 100% หรือ Freehold ซึ่งหมายความว่าไม่มีความเสี่ยงจากสัญญาเช่าที่ดินสิ้นสุด

ต่างจากกองทรัสต์ที่ถือสิทธิการเช่า ซึ่งมูลค่าสินทรัพย์จะลดลงเมื่อสัญญาเช่าเหลือน้อยลง

AWR นำมาเทียบกับ REIT อีก 5 กองมาประกอบ (ข้อมูล ณ 9 ตุลาคม 2569 จาก Bloomberg) ปรากฏว่าไม่มีกองไหนถือกรรมสิทธิ์ 100% กองที่สูงสุดอยู่ที่ 80% และอีก 2 กองไม่มีสินทรัพย์กรรมสิทธิ์เลย

และอัตราการกู้ยืมของ AWR ที่ 20% ต่ำกว่า 4 ใน 5 กอง ซึ่งอยู่ที่ 26-42% ส่วนอีก 1 กองอยู่ที่ 7%

ถัดมาคือเรื่องผลตอบแทน

AWR ประมาณการว่า ช่วง 12 เดือนตั้งแต่มีนาคม 2570 ถึงกุมภาพันธ์ 2571 ผลตอบแทนเงินปันผลต่อหน่วย (DPU Yield) อยู่ที่ราว 5.6% ที่มูลค่าประเมินประมาณ 49,902 ล้านบาท และอัตราการกู้ยืม 20%

กรอบประมาณการอยู่ที่ 5.44-6.51% ซึ่งคำนวณจากมูลค่าประเมิน 51,388 ล้านบาท ที่กู้ 20% ไปจนถึง 48,449 ล้านบาท ที่กู้ 35%

ส่วนปี 2571 ประมาณการไว้ที่ 5.75-6.90%

AWR ระบุว่าสูงกว่าอัตราผลตอบแทนพันธบัตรรัฐบาลไทย 10 ปี มากกว่า 3%

และมีผลตอบแทนรวม (Total Return) ปี 2570 ประมาณการไว้ที่ 13.6% โดยมีกรอบ 13.39-14.91%

คำนวณจากผลตอบแทน DPU ทั้งปี 2570 บวกกับการเติบโตของ DPU ปี 2570-2571 ตามข้อสมมติฐานเรื่องมูลค่าทรัพย์สิน

(ตัวเลขทั้งหมดนี้เป็นประมาณการ ซึ่งอัตรากู้ยืม 20% ก็เป็นอัตราที่สมมติขึ้นเพื่อการประมาณการ)

แล้วพอร์ตจะโตต่อไปอย่างไร ?

AWC อธิบายโมเดลนี้ว่าเป็น Sustainable Growth Platform

AWC ทำหน้าที่เป็นผู้พัฒนา ตั้งแต่ปรับตำแหน่งสินทรัพย์ เพิ่มประสิทธิภาพการดำเนินงาน จนสินทรัพย์สร้างรายได้ได้เต็มศักยภาพ

เมื่อสินทรัพย์มีผลดำเนินงานนิ่งแล้ว AWC จะส่งต่อเข้า AWR ซึ่งทำหน้าที่ถือครองสินทรัพย์ที่สร้างรายได้ต่อเนื่อง

กลไกที่รองรับเรื่องนี้คือ “สิทธิเข้าลงทุนก่อน” แบบไม่มีกำหนดระยะเวลา หรือ Evergreen ROFR ใน 9 โครงการระดับอัลตร้าลักชูรี่ของ AWC รวมประมาณ 3,100 ห้องพัก

ถ้า AWR ใช้สิทธิครบทั้ง 9 โครงการ พอร์ตจะขยายเป็นประมาณ 3,747 ห้องพัก

โครงการที่เปิดดำเนินงานแล้ว ได้แก่ Marriott Marquis Queen's Park, Bangkok Marriott Hotel The Surawongse, Fairmont Bangkok Sukhumvit, Phuket Marriott Resort and Spa Nai Yang Beach และ Asiatique The Riverfront Destination ซึ่งมีส่วนต่อขยายในปี 2570-2573

InterContinental Chiang Mai The Mae Ping จะพร้อมใช้งานเต็มรูปแบบภายในสิ้นปี 2569

ส่วนอีก 3 โครงการ คือ The Ritz-Carlton Phuket ที่จะเปิดปี 2570 Kimpton Hua Hin และ The Hotel Plaza Athenee Nobu Bangkok ที่จะเปิดปี 2571

สิทธินี้ยังมีผลอยู่ตราบที่ AWC หรือบริษัทย่อย เป็นผู้จัดการของ AWR และถือหน่วยลงทุนเกิน 15%

AWR ยังเริ่มต้นด้วยอัตราการกู้ยืม 20% ของมูลค่าสินทรัพย์รวม จึงมีพื้นที่กู้เพิ่มเพื่อซื้อสินทรัพย์ใหม่ได้ยืดหยุ่นขึ้น

ถึงตรงนี้ ก็อาจมีคนสงสัยว่า ใครดูแลผลประโยชน์ของผู้ถือหน่วย ?

AWC วางโครงสร้างไว้ 4 อย่าง

- กรรมการอิสระสูงถึง 60% โดยทรัสตีร่วมพิจารณาแต่งตั้ง

- Golden Share และสิทธิอนุมัติในเรื่องสำคัญที่เกี่ยวกับผู้เช่าหลัก

- ค่าธรรมเนียมผูกกับผลงาน จ่ายเฉพาะเมื่อ DPU เติบโตเกินเกณฑ์ที่กำหนด

- คณะกรรมการชุดย่อย 4 คณะ ดูแลธรรมาภิบาล ความเสี่ยง กลยุทธ์ และการปฏิบัติตามกฎเกณฑ์

ส่วนเรื่องการซื้อขาย AWC ระบุว่าจะถือหน่วยทรัสต์ไม่เกิน 28%

ทำให้มีหน่วยทรัสต์หมุนเวียนในตลาด หรือ Free Float อยู่ที่ราว 72% คิดเป็นมูลค่าประมาณ 31,088 ล้านบาท

นอกจากนี้ ก.ล.ต. ได้ขยายให้กองทุน Thai ESG ลงทุนใน REIT ที่มีผลงานด้านความยั่งยืนที่แข็งแกร่งได้ ซึ่งเป็นฐานนักลงทุนเพิ่มอีกกลุ่ม

สถาบันการเงิน 11 แห่งที่ร่วมเปิดช่องทางเชื่อมเครือข่ายผู้ลงทุน ได้แก่ BofA Securities, Morgan Stanley, DBS, Mizuho, ธนาคารไทยพาณิชย์, ธนาคารกสิกรไทย, ธนาคารกรุงเทพ, ธนาคารกรุงไทย, ธนาคารกรุงศรีอยุธยา, ธนาคารทหารไทยธนชาต และธนาคารยูโอบี

คุณวัลลภา ไตรโสรัส ประธานเจ้าหน้าที่บริหารและกรรมการผู้จัดการใหญ่ AWC กล่าวว่า การที่สถาบันเหล่านี้ร่วมกัน สะท้อนความเชื่อมั่นในสินทรัพย์ไทยและตลาดทุนไทย

AWC ยังชี้ถึงมาตรฐานด้านความยั่งยืนของสินทรัพย์ในพอร์ต เช่น ดิ เอ็มไพร์ ได้รับการรับรอง WELL Core Platinum เป็นอาคารแรกของประเทศไทย และตัว AWC ได้ SET ESG Rating และ MSCI ESG Rating ระดับ AAA

ด้วยจุดแข็งของ AWR ส่งผลให้เตรียมเป็น REIT IPO ที่ใหญ่ที่สุดในประวัติศาสตร์ไทย 

ซึ่ง​​เปิดโอกาสที่ไม่เคยเกิดขึ้นมาก่อน ให้นักลงทุนได้ร่วมเป็นเจ้าของทรัพย์สินโรงแรม และไลฟ์สไตล์คอมเมอร์เชียลระดับโลก แบบกรรมสิทธิ์ 100% ในทำเลที่หาไม่ได้อีก.. 

ทั้งนี้ ผู้ลงทุนสามารถศึกษาแบบแสดงรายการข้อมูลการเสนอขายหน่วยทรัสต์และร่างหนังสือชี้ชวน ซึ่งรวมถึงโครงสร้าง การลงทุนที่เสนอ ประมาณการทางการเงิน สมมติฐาน และความเสี่ยง ได้ที่ https://market.sec.or.th/public/ipos/IPOSEQ01.aspx?TransID=817258&lang=th

*คำเตือน ตัวเลขผลตอบแทนเป็นการคาดการณ์ การลงทุนมีความเสี่ยง ผู้ลงทุนควรศึกษาข้อมูลในหนังสือชี้ชวนก่อนตัดสินใจลงทุน