กรณีศึกษา การสร้างตึกคร่อมทางรถไฟ พัฒนาที่ดินบนอากาศ /โดย ลงทุนแมน

นิวยอร์กซิตี ถูกขนานนามว่าเป็นเมืองใหญ่ที่เต็มไปด้วยตึกสูงระฟ้า
ด้วยความที่ตัวเมืองตั้งอยู่บนเกาะแมนแฮตตัน ที่มีที่ดินจำนวนจำกัด และมีมูลค่าสูง
ทำให้การพัฒนาอสังหาริมทรัพย์แต่ละครั้ง จึงต้องใช้ประโยชน์ที่ดินที่มีอยู่ให้คุ้มค่าที่สุด

หนึ่งตัวอย่างน่าสนใจของเรื่องนี้ก็คือ โครงการ Hudson Yards ย่านธุรกิจเปิดใหม่ในปี 2019
รู้หรือไม่ว่า พื้นที่ของโครงการ Hudson Yards ทั้งหมด สร้างคร่อมอยู่บนทางรถไฟ
โดยใช้สิทธิเอกชนเข้ามาพัฒนาโครงการซ้อนขึ้นไปบนพื้นที่ที่ถูกใช้ประโยชน์เดิม

แล้ว การให้สิทธิสร้างอาคาร ซ้อนขึ้นไปบนอากาศ ที่ว่านี้ คืออะไร ?
ลงทุนแมนจะเล่าให้ฟัง
╔═══════════╗
รร.นานาชาติไบรท์ตัน คอลเลจ กรุงเทพฯ ขอเชิญผู้ปกครองที่ สนใจร่วมงาน Live Open House ผ่านออนไลน์
ในวันศุกร์ที่ 29 ต.ค. เวลา 10.00 - 11.00 น.
ลงทะเบียนได้ที่ shorturl.at/ftwJ5
╚═══════════╝
ปัจจุบันที่ดินในเมืองใหญ่ โดยเฉพาะย่านธุรกิจใจกลางเมือง มักจะมีมูลค่าสูง
เพราะเป็นทำเลที่มีศักยภาพ และสามารถพัฒนาเป็นโครงการอสังหาริมทรัพย์ได้หลากหลาย
ทั้งเป็นสำนักงาน ศูนย์การค้า โรงแรม รวมถึงที่อยู่อาศัยอย่างคอนโดมิเนียม

นอกจากภาคเอกชนจะเข้ามาใช้ประโยชน์และจับจองที่ดินแล้ว
ภาครัฐเองยังใช้ประโยชน์ที่ดิน เป็นโครงสร้างสาธารณูปโภคต่าง ๆ เช่น ถนน, ทางรถไฟ
ที่แม้จะไม่สร้างรายได้หรือผลกำไร แต่ก็มีความสำคัญในการพัฒนาเมือง

ทีนี้ เมื่อแปลงที่ดินเปล่าในเมือง ถูกพัฒนาจนเต็มที่ และหายากขึ้นเรื่อย ๆ
จึงเกิดแนวคิดการใช้ประโยชน์พื้นที่เหนือขึ้นไปบนอากาศที่เรียกว่า Air Rights
เพื่อบรรเทาปัญหาการขาดแคลนที่ดินใจกลางเมือง
และยังช่วยเพิ่มศักยภาพที่ดินที่ถูกใช้ประโยชน์อยู่ก่อนแล้ว ให้สามารถสร้างผลตอบแทนได้เพิ่มขึ้น

แล้วแนวคิดนี้ เกิดขึ้นตั้งแต่เมื่อใด ?

รู้หรือไม่ว่า แนวคิดนี้ถูกคิดค้นมากว่า 117 ปีแล้ว
โดยเกิดขึ้นครั้งแรกในปี 1904 บนพื้นที่คร่อมทางรถไฟด้านหลัง สถานีรถไฟแกรนด์เซ็นทรัล ในนิวยอร์กซิตี
ที่ให้สิทธิกับนักพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ เพื่อสร้างอาคารสำนักงาน โรงแรม และที่อยู่อาศัย

และยังเป็นการสร้างรายได้เพิ่มเติมให้กับกิจการรถไฟ
ทั้งจากทางตรงคือ การให้สิทธิพัฒนาอาคารคร่อมทางรถไฟ
และจากทางอ้อมคือ จำนวนผู้โดยสารรถไฟที่เพิ่มมากขึ้น

ซึ่งต่อมาในปี 2018 ธนาคาร JPMorgan Chase ได้ซื้อสิทธิพัฒนาจากทางสถานีแกรนด์เซ็นทรัล
ด้วยมูลค่า 8.12 พันล้านบาท เพื่อสร้างสำนักงานใหญ่ขนาด 680,000 ตารางฟุต

ที่น่าสนใจก็คือ แนวคิดนี้ กลายเป็นต้นแบบของโครงการอื่น ๆ ทั่วโลก
โดยอาจจะมีเงื่อนไขและชื่อเรียกต่างกันไป หลายประเทศยังกำหนดออกมาในรูปของกฎหมายผังเมือง
เพื่อให้การพัฒนามีขอบเขตที่ชัดเจน เช่น

- การพัฒนาแบบ Transit Oriented Development (TOD) โดย MTR ในฮ่องกง
โดยให้พื้นที่รอบตัวสถานีรถไฟฟ้า สามารถพัฒนาเป็นโครงการตึกสูงได้

- การพัฒนา สถานีรถไฟนาโงยะ ในญี่ปุ่น เพื่อใช้ประโยชน์ได้อย่างหลากหลาย
เช่น พื้นที่ศูนย์การค้า โรงแรม และสำนักงาน ซ้อนขึ้นไปด้านบนพื้นที่สถานีรถไฟ

รวมถึงโครงการ Hudson Yards ซึ่งเป็นที่ตั้งของบริษัทระดับโลกมากมาย เช่น CNN, Facebook และ WarnerMedia ก็เป็นโครงการของ Related Companies และ Oxford Properties
ที่ได้รับอนุมัติสัญญาเช่า 99 ปี จากการขนส่งมวลชนนิวยอร์ก MTA
ซึ่งเป็นการเช่าสิทธิการพัฒนาคร่อมทางรถไฟบริเวณ West Side Yard ที่มีค่าเช่า 6 หมื่นล้านบาท

ที่น่าสนใจก็คือ นอกจากการให้สิทธิสร้างอาคารคร่อมทางรถไฟแล้ว
ปัจจุบันกฎหมายผังเมืองของนิวยอร์ก ยังมี “การยืมสิทธิการพัฒนาระหว่างที่ดินเอกชน”
โดยสามารถให้เช่าสิทธิการพัฒนาที่ยังคงเหลืออยู่ ให้กับที่ดินอื่นไปพัฒนาเพิ่มได้

เช่น ในเขตเมืองที่สามารถสร้างอาคารสูงได้ 10 เท่าของขนาดที่ดิน
แต่อาคารเดิมใช้ประโยชน์ไปแล้วเพียง 3 เท่า จึงมีสิทธิเหลืออีก 7 เท่า
ที่สามารถขายให้ที่ดินอื่นในเขตเดียวกัน นำไปสร้างอาคารเพิ่มได้

พูดง่าย ๆ ว่า สมมติว่าแปลงที่ดินเรา สามารถขึ้นอาคารสูง 10 ชั้น
แต่เราสร้างอาคารสูง 3 ชั้น เราก็จะสามารถขายสิทธิ์อาคารสูง 7 ชั้นที่เหลือ
ให้กับผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์อื่น ๆ นำไปเพิ่มความสูงของอาคารตนเองได้

ทั้งนี้ เจ้าของสิทธิเดิม จะไม่สามารถพัฒนาอาคารเพิ่มอีกได้
จนกว่าผู้ยืมสิทธิจะรื้อถอนอาคารและคืนสิทธิดังกล่าวกลับมา นั่นเอง

ตัวอย่างในกรณีนี้ที่พบเห็นบ่อย ๆ ในต่างประเทศก็คือ อาคารเก่าอนุรักษ์ หรือโบสถ์ต่าง ๆ
ที่มักจะสร้างอาคารไม่เต็มสิทธิอยู่แล้ว ก็สามารถยกสิทธิส่วนที่เหลือ
ให้ที่ดินอื่นนำไปสร้างตึกได้สูงขึ้น หรือมีพื้นที่ใหญ่ขึ้นได้

หรือในกรณีเป็นแปลงที่ดินติดกัน และเป็นเขตที่ถูกควบคุมความสูงอาคาร
ที่ดินผู้รับสิทธิ ก็สามารถสร้างอาคารยื่นออกด้านข้าง มาคร่อมด้านบนตึกของผู้ให้สิทธิ ก็ได้เช่นกัน..

จะเห็นได้ว่า วิธีการขายหรือเช่าซื้อสิทธิบนอากาศ กำลังเอื้อผลประโยชน์ให้กับทั้งสองฝ่าย
ทั้งฝั่งของผู้ซื้อสิทธิ ที่จะสร้างอาคารได้ใหญ่ขึ้น เพื่อให้ได้ใช้ประโยชน์มากขึ้น
หรือฝั่งผู้ขายสิทธิ ที่จะได้เงินมาชดเชยค่าเสียโอกาสจากการที่ไม่ได้พัฒนาที่ดินอย่างเต็มที่ นั่นเอง

แล้วตอนนี้ ประเทศไทย มีแนวคิดนี้หรือไม่ ?

ปัจจุบัน ประเทศไทย กำลังเตรียมตัวที่จะนำแนวคิดนี้ มาปรับใช้กับผังเมืองรวมกรุงเทพฯ
ในรูปแบบของการโอนสิทธิการพัฒนาพื้นที่ เรียกว่า Transfer of Development Rights (TDR)
เพื่อเพิ่มสิทธิการพัฒนาของเอกชน ในที่ดินโดยรอบสถานีรถไฟฟ้า

โดยกฎหมายผังเมืองกรุงเทพฯ ฉบับใหม่นี้ ยังอยู่ระหว่างการร่างเงื่อนไขให้เหมาะสมและรัดกุม
เนื่องจากเงื่อนไข TDR เกี่ยวข้องกับข้อกฎหมายฉบับอื่น ๆ ที่มีเงื่อนไขทับซ้อนกัน
เช่น กฎหมายควบคุมอาคาร ที่บังคับความกว้างถนนขั้นต่ำสำหรับการพัฒนาอาคารสูง

มาถึงตรงนี้ ก็น่าติดตามต่อไปว่า หากผังเมืองรวมกรุงเทพฯ ฉบับใหม่ พร้อมประกาศใช้
จะมีเงื่อนไขการโอนสิทธิพัฒนาระหว่างที่ดินเปลี่ยนไปอย่างไร และจะเพิ่มผลประโยชน์ในแง่ของการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ไทยต่อไปอย่างไรบ้าง

แล้วเราจะมีโอกาสเห็นการสร้างตึกคร่อมทางรถไฟฟ้า เหมือนในนิวยอร์กซิตีหรือไม่ ก็คงต้องติดตามกันต่อไป
ซึ่งถ้ามันเกิดขึ้นได้จริง
ต่อไปเราก็อาจจะได้เห็น โรงแรม ห้างสรรพสินค้า ที่ไม่ได้อยู่แค่ใกล้เคียงกับสถานีรถไฟฟ้าเท่านั้น
แต่มันจะตั้งอยู่บนตัวสถานีเลย นั่นเอง..
╔═══════════╗
รร.นานาชาติไบรท์ตัน คอลเลจ กรุงเทพฯ ขอเชิญผู้ปกครองที่ สนใจร่วมงาน Live Open House ผ่านออนไลน์
ในวันศุกร์ที่ 29 ต.ค. เวลา 10.00 - 11.00 น.
ลงทะเบียนได้ที่ shorturl.at/ftwJ5
╚═══════════╝
ติดตามลงทุนแมนได้ที่
Website - longtunman.com
Blockdit - blockdit.com/longtunman
Facebook - facebook.com/longtunman
Twitter - twitter.com/longtunman
Instagram - instagram.com/longtunman
Line - page.line.me/longtunman
YouTube - youtube.com/longtunman
Spotify - open.spotify.com/show/4jz0qVn1AL7tRMHiTvMbZH
Apple Podcasts - podcasts.apple.com/th/podcast/ลงท-นแมน/id1543162829
Soundcloud - soundcloud.com/longtunman
References:
-https://en.wikipedia.org/wiki/Air_rights
-https://en.wikipedia.org/wiki/Grand_Central_Terminal
-https://en.wikipedia.org/wiki/Hudson_Yards_(development)
-https://www.constructiondive.com/news/tishman-speyer-secures-final-air-rights-for-3b-spiral-nyc-tower/506367/
-https://www1.nyc.gov/site/planning/plans/transferable-development-rights/transferable-development-rights.page
-https://99percentinvisible.org/article/selling-sky-air-rights-take-strange-bites-big-apple-architecture/