ในช่วงไม่กี่ปีที่ผ่านมา เมืองท่องเที่ยวอย่างภูเก็ตและพัทยา กำลังเปลี่ยนไป
จากเมืองที่นักท่องเที่ยว มาเที่ยวแล้วกลับ
กลายเป็นเมืองที่ชาวต่างชาติจำนวนมาก เลือกมาอยู่อาศัยระยะยาว ทั้งกลุ่ม Expat กลุ่มที่ทำงานทางไกล และกลุ่มที่ซื้อบ้านหลังที่สองไว้พักผ่อน

และล่าสุด กลุ่มเซ็นทรัล ก็ได้ประกาศลงทุนรับเทรนด์นี้ ด้วยการทุ่มงบกว่า 730 ล้านบาท เปิดตัวคอมมูนิตี้มอลล์ 2 แห่งพร้อมกัน
คือ POP Phuket ในภูเก็ต และ Tops Wongamat ในพัทยา

ผู้ที่อยู่เบื้องหลังโครงการทั้งสอง คือ Central Land and Development หรือหน่วยงานที่ดูแลที่ดินและอสังหาริมทรัพย์ในเครือกลุ่มเซ็นทรัล ที่ไม่ได้อยู่ภายใต้การดูแลของเซ็นทรัลพัฒนา (CPN) หรือเซ็นทรัล รีเทล (CRC)

ปัจจุบัน Central Land and Development ดูแลโครงการ 11 แห่ง เช่น จิวเวลรี่เทรด เซ็นเตอร์, ไชน่าเวิลด์, บ้านสีลม, ปอร์โต เดอ ภูเก็ต และตลาดจริงใจ เชียงใหม่

จุดที่น่าสนใจของการลงทุนครั้งนี้คือ ทั้ง 2 โครงการ ไม่ได้เจาะตลาดทั่วไป แต่เจาะทำเลกำลังซื้อสูง ที่มีชาวต่างชาติอาศัยอยู่หนาแน่นโดยเฉพาะ

1) โครงการ POP Phuket ในย่านเชิงทะเล
POP Phuket มีมูลค่าการลงทุนกว่า 300 ล้านบาท บนพื้นที่โครงการรวม 5,490 ตารางเมตร
ตั้งอยู่ในตำบลเชิงทะเล อำเภอถลาง จังหวัดภูเก็ต

ทำไมต้องเป็นทำเลนี้ ?

เพราะตำบลเชิงทะเล กำลังกลายเป็นทำเลทอง ที่มีการพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยระดับลักชัวรี
ต่อเนื่องกว่า 20,000 ยูนิต และมีอัตราการเติบโตสูงถึง 18.8% ต่อปี

ขณะที่ภูเก็ตในภาพรวม ยังเป็นจุดหมายปลายทางสำคัญของนักท่องเที่ยวทั่วโลก ด้วยจำนวนนักท่องเที่ยวกว่า 14.1 ล้านคนต่อปี
และสร้างมูลค่าทางเศรษฐกิจจากการท่องเที่ยวราว 540,000 - 550,000 ล้านบาทต่อปี

จุดที่น่าสนใจคือ ในย่านเชิงทะเลฝั่งตะวันตก มีสัดส่วนผู้อยู่อาศัยเป็นชาวต่างชาติสูงถึง 80%
POP Phuket จึงถูกออกแบบมาเพื่อคนกลุ่มนี้โดยเฉพาะ
ภายใต้แนวคิด Playful Destination ที่ขับเคลื่อนด้วยกลยุทธ์ 3 ข้อ ที่เรียกว่า P-O-P Strategy

หนึ่งคือ Playful Design ดีไซน์ที่ได้แรงบันดาลใจจากศิลปะแบบ POP ART เน้นสีสัน สนุก ทันสมัย

สองคือ Open พื้นที่เปิดกว้าง เข้าถึงง่าย เดินสบาย บรรยากาศเป็นมิตร

สามคือ People ออกแบบพื้นที่ให้ผู้คนได้พบปะ และเชื่อมโยงกับชุมชนโดยรอบ

จุดที่สะท้อนกลยุทธ์ของ POP Phuket ชัดเจนที่สุด คือสัดส่วนการจัดสรรพื้นที่

- 60% เป็นโซนอาหารและเครื่องดื่ม นำโดย Tops รูปแบบ Fine Food และร้านอาหารแม่เหล็ก เช่น Aquila, Campus Coffee Roasters, Spice House

- 40% เป็นร้านค้าพรีเมียมและบริการไลฟ์สไตล์ เช่น ร้านสเปเชียลตี้ สปา และความงาม

การที่อาหารและเครื่องดื่มมีสัดส่วนถึง 60% สะท้อนแนวคิดสำคัญ นั่นคือ อาหาร คือแม่เหล็กที่ดึงคนเข้าศูนย์ และทำให้คนอยู่นานขึ้น และกลับมาบ่อยขึ้น

POP Phuket ตั้งอยู่ใกล้หาดบางเทา ใกล้ Porto de Phuket เพียง 5 นาที และ Boat Lagoon 3 นาที
รองรับที่จอดรถ 146 คัน และคาดว่าจะดึงดูดผู้ใช้บริการได้มากกว่า 1 ล้านคนต่อปี
โดยมีสัดส่วนลูกค้าชาวต่างชาติประมาณ 80% และคนไทย 20%

ที่น่าสนใจคือ POP Phuket เป็นคอมมูนิตี้มอลล์แห่งที่ 2 ของกลุ่มเซ็นทรัลในย่านเชิงทะเล
ถัดจาก Porto de Phuket ที่เปิดในปี 2562 และมีผลประกอบการเติบโตต่อเนื่อง

จนทำให้กลุ่มเซ็นทรัล มีแผนพัฒนา Porto de Phuket เฟส 2 ต่อ โดยจะเพิ่มองค์ประกอบด้าน Family & Lifestyle เช่น Indoor Playground, Family Restaurant, Pet Paradise และ Premium Fitness

2) โครงการ Tops Wongamat ในพัทยา
Tops Wongamat มีมูลค่าการลงทุนกว่า 430 ล้านบาท บนพื้นที่โครงการรวม 4,711 ตารางเมตร
ตั้งอยู่ย่านวงศ์อมาตย์ พัทยา ซึ่งเป็นหนึ่งใน Prime Area ที่รายล้อมด้วยโรงแรมระดับ 4-5 ดาว และคอนโดมิเนียมหรู

จังหวัดชลบุรี มีจำนวนนักท่องเที่ยวราว 19 - 22 ล้านคนต่อปี
และสร้างมูลค่าทางเศรษฐกิจจากการท่องเที่ยวประมาณ 220,000 ล้านบาทต่อปี

จุดที่น่าสนใจของ Tops Wongamat คือ มันเป็นความร่วมมือระหว่างกลุ่มเซ็นทรัล กับโรงแรมเซ็นทารา
โดยทำเลที่ตั้ง อยู่ใกล้กับโรงแรม 2 แห่งในเครือ

- Centara Grand Mirage Beach Resort Pattaya ที่ปรับโฉมใหญ่และเปิดเต็มรูปแบบในปี 2025 จำนวน 555 ห้อง

- Cosi Pattaya Wong Amat Beach ที่เปิดในปี 2022 จำนวน 282 ห้อง

หมายความว่า Tops Wongamat มีฐานลูกค้าคุณภาพสูง รออยู่แล้ว จากแขกที่เข้าพักในโรงแรมทั้งสอง

Tops Wongamat พัฒนาภายใต้แนวคิด Premium Neighborhood Lifestyle Mall เป็นอาคารชั้นเดียว ดีไซน์ Organic Contemporary
และเช่นเดียวกับ POP Phuket การจัดสรรพื้นที่สะท้อนกลยุทธ์เดียวกัน แต่เข้มข้นกว่า

มากกว่า 80% เป็นโซนร้านอาหาร คาเฟ่ และซูเปอร์มาร์เก็ต เช่น บ้านปูไข่ดอง, SOL Coffee, Ah Ma Shou Zuo, Relax Place

อีก 20% เป็นร้านค้าพรีเมียมและบริการไลฟ์สไตล์

โดยมี Tops Supermarket เป็น Anchor หลักของโครงการ พร้อมรองรับที่จอดรถ 100 คัน

อ่านมาถึงตรงนี้ คำถามใหญ่อาจอยู่ในใจว่า

ทำไมกลุ่มเซ็นทรัล ถึงเลือกลงทุนคอมมูนิตี้มอลล์ขนาดเล็ก แทนที่จะสร้างห้างใหญ่ ?

คำตอบ อยู่ที่การเปลี่ยนแปลงของพฤติกรรมผู้บริโภค ในเมืองท่องเที่ยว

ในอดีต คนไปห้างใหญ่ เพื่อซื้อของครั้งละมาก ๆ
แต่กลุ่มลูกค้าใหม่ ทั้ง Expat และนักท่องเที่ยวคุณภาพสูง มีพฤติกรรมต่างออกไป

พวกเขาต้องการ พื้นที่ใกล้บ้าน ที่เดินไปกินกาแฟ ทานอาหาร ซื้อของสด ได้ในชีวิตประจำวัน ไม่ใช่ห้างใหญ่ที่ต้องขับรถไกล

นี่คือเหตุผลที่ทั้ง 2 โครงการ เน้นสัดส่วนพื้นที่อาหารและเครื่องดื่มสูงมาก เพราะอาหาร คือสิ่งที่คนใช้บริการ ทุกวัน ไม่ใช่นาน ๆ ครั้ง
และการที่ลูกค้ากลับมา ทุกวัน คือสิ่งที่สร้างรายได้สม่ำเสมอให้ศูนย์การค้าได้ดีกว่า

เพราะในที่สุดแล้ว
ธุรกิจค้าปลีกที่ชนะในเมืองท่องเที่ยว
ไม่ใช่ธุรกิจที่ขายของให้นักท่องเที่ยว ที่มาแล้วก็ไป
แต่คือธุรกิจที่กลายเป็นส่วนหนึ่งของชีวิตประจำวัน ของคนที่เลือกมาใช้ชีวิตที่นั่น..