อยากเป็นเจ้าของห้างเซ็นทรัล ซื้อ CPN กับ CPNREIT ต่างกันอย่างไร ? /โดย ลงทุนแมน
เซ็นทรัลในประเทศไทย มีทั้งหมด 37 แห่ง
โดยปี 2565 ที่ผ่านมา สามารถสร้างรายได้ ได้ราว 30,000 ล้านบาท

ถ้าเราอยากจะเป็นเจ้าของเซ็นทรัล เราอาจจะเคยเห็นว่า ในตลาดหุ้นไทย มีทั้ง CPN และ CPNREIT

แล้วรู้ไหมว่า CPN กับ CPNREIT เหมือนหรือต่างกันอย่างไร ?
ลงทุนแมนจะเล่าให้ฟัง
╔═══════════╗
ภาวะเงินเฟ้อ ตลาดผันผวนแบบนี้ ติดตามข่าวเศรษฐกิจแบบเน้น ๆ จากหลายเพจได้ใน Blockdit - คอนเทนต์แพลตฟอร์มที่มีผู้ใช้งานเป็นประจำ 2 ล้านคน ลองใช้ฟรี blockdit.com/download
╚═══════════╝
เริ่มต้นจาก CPN กันก่อน

ลักษณะการทำธุรกิจของ CPN ก็คือ การพัฒนาหรือสร้างศูนย์การค้าแห่งใหม่ขึ้นมา และให้ผู้ขายสินค้าเข้ามาเช่าพื้นที่

ซึ่งการสร้างศูนย์การค้าแห่งใหม่ ก็มีขั้นตอนตั้งแต่

- หาซื้อหรือเช่าที่ดิน
- ก่อสร้าง และรีโนเวตให้อยู่ในสภาพใหม่เสมอ
- ติดต่อผู้เช่า ที่เป็นร้านค้าปลีก, ร้านอาหาร, แบรนด์สินค้าระดับประเทศ ไปจนถึงระดับโลก
- ทำการตลาด

นอกจากศูนย์การค้าเซ็นทรัล 37 แห่งแล้ว CPN ก็ยังมีอสังหาริมทรัพย์อื่นอีก

- ศูนย์การค้า เช่น เมกาบางนา, มาร์เช่ ทองหล่อ
- อาคารสำนักงาน 10 แห่ง เช่น G Tower
- โรงแรม 4 แห่ง เช่น Centara
- โครงการที่อยู่อาศัย 28 แห่ง เช่น คอนโดมิเนียม PHYLL

โดยรวม ๆ แล้ว CPN มีพื้นที่ให้เช่าทั้งหมดราว 2,300,000 ตารางเมตร ส่วนรายได้ของ CPN ก็จะมาจาก

- รายได้จากค่าเช่าพื้นที่
- รายได้จากการขายโครงการที่อยู่อาศัย
- รายได้จากการขายสินทรัพย์เข้ากอง REIT

แล้วกอง REIT คืออะไร ?

ทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ หรือ Real Estate Investment Trust หรือที่เรียกสั้น ๆ ว่า “REIT”

ลักษณะของ REIT อธิบายได้คร่าว ๆ แบบนี้

- มีลักษณะเหมือนกองทุนที่ระดมทุนจากนักลงทุน
- นำเงินจากกองทุน ไปลงทุนในอสังหาริมทรัพย์
- นำอสังหาริมทรัพย์ไปหาผลตอบแทน เช่น ค่าเช่า
- นำผลตอบแทนที่ได้ กลับมาจ่ายเป็นเงินปันผลให้ผู้ลงทุน

ถึงตรงนี้ เราก็น่าจะเห็นภาพรวมของ CPN กันแล้ว ทีนี้มาดูฝั่ง CPNREIT กันบ้าง ซึ่งก็เป็นกอง REIT ของเครือเซ็นทรัล

โดยเงินทุนจาก CPNREIT จะนำไปซื้อ “สิทธิในการปล่อยเช่า” ศูนย์การค้าเซ็นทรัล 7 แห่ง มาจาก CPN

ได้แก่ สาขาปิ่นเกล้า, พระราม 2, พระราม 3, พัทยา, มารีนา, เชียงใหม่ แอร์พอร์ต และลำปาง

รวมถึงอาคารสำนักงานอีก 4 แห่ง และโรงแรม Hilton พัทยา ด้วย

รวมพื้นที่ให้เช่าใน CPNREIT แล้ว จะมีทั้งหมดราว 360,000 ตารางเมตร

ซึ่งความสัมพันธ์ของ CPN กับ CPNREIT สามารถอธิบายได้แบบนี้

- CPN สร้างศูนย์การค้าขึ้นมาใหม่ และพัฒนาจนมีผู้เช่าสม่ำเสมอ โดยอาจมีอัตราการเช่าพื้นที่เฉลี่ย 90% ต่อปี

- ต่อมาก็อาจจะขายสิทธิในการปล่อยเช่า ของศูนย์การค้าบางแห่งให้ CPNREIT เป็นสัญญาระยะยาว เช่น 30 ปี

- CPN ได้รับเงินก้อนใหญ่ เพื่อนำไปพัฒนาโครงการใหม่ ๆ

- CPNREIT นำสิทธิในการปล่อยเช่า ไปปล่อยเช่าต่อ เมื่อครบสัญญา CPNREIT ก็คืนสิทธิในการปล่อยเช่ากลับไปให้ CPN เหมือนเดิม

จากรูปแบบธุรกิจที่แตกต่างกันของ CPN และ CPNREIT สามารถสรุปได้ว่า

ถ้าเราถือหุ้น CPN เราจะได้เป็นเจ้าของศูนย์การค้า, โรงแรม, อาคารสำนักงาน, โครงการที่อยู่อาศัย รวมเกือบ 100 แห่ง

สำหรับราคาหุ้น ก็จะมีความผันผวนมากกว่า
เพราะต้องรับความเสี่ยงจากการเข้าไปลงทุนในโครงการใหม่ ๆ ที่ต้องใช้เงินลงทุนมหาศาล โดยยังไม่แน่ว่าจะประสบความสำเร็จหรือไม่

ซึ่งก็เป็นทั้งโอกาสของนักลงทุนในการทำกำไร และมีความเสี่ยงที่จะขาดทุนเช่นกัน

ในส่วนของเงินปันผล จะได้ในสัดส่วนที่ค่อนข้างต่ำ เพราะ CPN จะต้องนำกำไรที่ทำได้ในแต่ละไตรมาส ไปหาโอกาสในการลงทุนต่อ มากกว่าจะจ่ายออกมาเป็นเงินปันผล

ในขณะที่ถ้าเราถือหน่วยลงทุน CPNREIT เราจะไม่ได้เป็นเจ้าของศูนย์การค้าเซ็นทรัล แต่จะได้เป็นเจ้าของสิทธิในการปล่อยเช่าระยะยาว ในศูนย์การค้าเซ็นทรัล 7 แห่ง, อาคารสำนักงาน 4 แห่ง และโรงแรม 1 แห่ง

และได้รับผลตอบแทน เป็นเงินปันผลที่สม่ำเสมอ จากค่าเช่าที่ค่อนข้างคงที่ และยังอาจปรับขึ้นได้ด้วย

แต่ก็อาจคาดหวังการเติบโตได้ยากกว่า เพราะกองทุนจะไม่ได้ไปลงทุนอะไรใหม่ ๆ เหมือน CPN..
╔═══════════╗
ภาวะเงินเฟ้อ ตลาดผันผวนแบบนี้ ติดตามข่าวเศรษฐกิจแบบเน้น ๆ จากหลายเพจได้ใน Blockdit - คอนเทนต์แพลตฟอร์มที่มีผู้ใช้งานเป็นประจำ 2 ล้านคน ลองใช้ฟรี blockdit.com/download
╚═══════════╝
ติดตามลงทุนแมนได้ที่
Website - longtunman.com
Blockdit - blockdit.com/longtunman
Facebook - facebook.com/longtunman
Twitter - twitter.com/longtunman
Instagram - instagram.com/longtunman
YouTube - youtube.com/longtunman
TikTok - tiktok.com/@longtunman
Spotify - open.spotify.com/show/4jz0qVn1AL7tRMHiTvMbZH
Apple Podcasts - podcasts.apple.com/th/podcast/ลงทุนแมน/id1543162829
Soundcloud - soundcloud.com/longtunman
References
-รายงานประจำปี CPN
-รายงานประจำปี CPNREIT